旅游地产项目整体运营思考案.pptVIP

第六大误区——客户需求不明 度假生活 城市生活 “静”生活 “玩”生活 “懒”生活 “慢”生活 “邻里”生活 “工作”生活 “便利”生活 “快捷”生活 VS 度假生活与城市生活的区别，直接会导致产品层面的差异 青羊湖的认知 4 观水青羊湖，问佛密印寺。 青羊湖项目的核心资源 水 山 1.2万亩高品质水面，上游包括沩河在内的大小水系，包括鱼类在类各类水产； 1万亩沿湖次生山林，山林间超过30多个品种的草木，包括山林间的动物飞禽； 风景 山水构成的种种旖旎风景，有待包装打造的 “十里画廊”等“青羊湖十景”。 1、十里画廊：青羊湖西南狭长水域； 2、平湖跑月：船行月光湾 3、金沙古韵：金沙镇古建筑群 4、茶山雾雨：雾中的茶山台 5、翠竹隐鹤：白鹭出没翠竹湾 6、蒿溪秋叶：小蒿溪的树林 7、金龟出水：金龟岛 8、挂榜日出：清晨湖面欣赏挂榜山日出 9、猴山翠岭：猴子山郁郁葱葱的山岭 10、山屏仙境：青羊湖中间两岸山体屏挡住后面开阔湖面。 青羊湖十景： 青羊湖周边可整合资源——景观类 密印禅寺 千佛溶洞 炭河里大和方古国遗址 沩山漂流景区 峡溪生态漂流景区 灵祐肉身塔 唐相国裴休墓 唐诗僧齐己墓 宋状元易祓墓 抗金名将张浚 朱张理学创始人张栻父子之墓 …… 青羊湖周边可整合资源——文化类 宁乡青铜器文化 沩山佛文化 宁乡特色饮食文化 沩山风水文化 炭河里古国文化 宁乡民俗文化 青羊湖周边可整合资源——物产类 沩山毛尖 沩山豆腐 祖塔七星椒 沩山腊肉 黄材干鱼 擂茶 野味 野菜 柑橘 …… 认知总结 无论是项目自身资源，还是周边资源都非常丰富； 目前缺乏深度的开发和整合，缺乏对外推广和推销的渠道。 山 水 青羊湖 文化 饮食 民俗 物产 青羊湖现状分析 5 青羊湖，1.2万亩湖面，1万亩山林； 资源、产品、活动，青羊湖缺少什么？ 产品 Product 活动 Activity 资源 Resource 旅游地产 旅游地产发展驱动力模型 在旅游地产发展驱动力模型中，青羊湖项目仅仅具备了资源，但是缺少产品和活动两个关键的运作部分；想要资源脱胎换骨带来新生价值，青羊湖项目需要在产品和活动两个部分下功夫。 定位 优势 基础建设 招商活动 知名度 人气 旅游地产项目开发运营 旅游地产开发运营模型 在旅游地产开发运营模型中，青羊湖项目缺乏人气和知名度，与之前项目定位缺乏可行性和优势资源未整合开发有直接关系，当然也因为项目基础配套建设滞后和招商条件不足。 1、知名度不响 2、人气不足 3、定位不明 4、优势不亮 5、基础配套不齐备 6、招商条件不成熟 青羊湖开发运营需要解决的问题： 1、知名度不响 青羊湖，由黄材水库更名而来，新名字在宁乡本地都未达到家喻户晓； 在周边城市长沙、益阳、娄底完全没有进行正式的市场推广； 在省内及全国，青羊湖旅游的知名度聊胜于无。 市场对于青羊湖的认知完全处于自发状态， 项目既缺乏推广渠道，也缺乏推广活动，更缺乏与市场的互动平台。 2、人气不足 现场除周末有少量客户外，平时相对都很少，客户营销完全以坐销为主；直接导致已经开发的酒店短期内难以达到收支平衡及盈利； 在坐销的同时，应该积极拓展营销渠道，走出去宣传青羊湖，招徕游客； 或通过与媒体合作在项目现场举办征文、摄影、论坛、钓鱼等活动扩大青羊湖知名度的同时，增加现场人气，制造口碑宣传； 与周边景区没有形成互动，未对周边景区游客进行截流和分流，建议在各个周边景区树立相关标识或广告。 3、定位不明 前期定位太过高端杂乱，不利于人气短期内的聚集； 青羊湖定位为：休闲度假型旅游地产 两个阶段运营：休闲型旅游地产——度假型旅游地产 第一阶段做足知名度和人气，大投入低回报； 第二阶段提升项目整体档次，大投入高回报； 4、优势不亮 青羊湖的优势资源还是水和山， 缺乏深度开发利用、品牌化包装和市场化重点推介。 青羊湖周边的旅游和文化资源丰富， 缺乏与项目进行有机的融合和嫁接。 内无立势，外无借势，难以在市场中得势。 5、基础配套不齐备 除了一条进入酒店的车道，景区林间缺少便道，不利于景区招商和游玩，光湖面坐船能达到的范围有限； 环湖缺少观湖便道和钓鱼设施； 供水面游玩的船只太少，难以承载成批的游客； …… 6、招商条件不成熟 基础设施不全，规划定位不明晰可执行性过低； 推广包装未真正启动，项目缺乏知名度和现场缺乏人气； 更缺乏专业的招商团队和实惠的招商政策； 项目内可盈利商业划分未系统完成，缺乏专业的定位和组织； 缺乏招商性活动的策划和组织，单纯靠展会或推介会招商影响有限。 总结 青羊湖拥有良好的优势资源和周边资源，但缺少梳理和深度开发； 青羊湖虽然已拥有一个高级酒店，但景区运营仍处于开发初期阶段； 青羊湖的定位不明、优势不亮和基础配套不齐备，直接导致项目目