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1 敏感系数的概念 各参数变化都会引起利润的变化，但其影响程度各不相同 某些参数的微小变化，会使利润发生很大的变化，利润相对这些参数的变化十分敏感，称这类参数为敏感因素，一般敏感系数绝对值大于1 某些参数发生变化后，利润的变化不大，反映比较迟钝，称这类参数为不敏感因素，一般敏感系数的绝对值小于1 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的业务量来表示这种状态。 盈亏平衡分析 定义： 盈亏平衡分析又称量本利分析 盈亏临界点又称保本点 盈亏平衡分析关注是企业收入与费用之间的联系。盈亏平衡分析的一个重要部分是对两类费用的区分。 变动费用：随销量变化而直接发生变化的费用 固定费用：不随销量变化，在销量水平较大的范围内保持不变 盈亏平衡分析 盈亏平衡点的销量÷总产能 盈亏平衡点产能利用率（%） 9 固定费用总额÷（单位销售收入净额-单位变动费用） 四、盈亏平衡点产销量（千升） 8 营业利润 　　　　营业利润（万元） 7 销售收入净额÷销售量 单位销售收入净额(平均) 6 销售收入净额 销售收入净额（万元） 5 　 三、利润计算 4 固定成本+销售费用+管理费用+财务费用 二、固定费用总额（万元） 3 变动费用总额÷销售量 单位变动费用 2 变动成本+市场费用+运输装卸费用 一、变动费用总额（万元） 1 公 式 项 目 序号 盈亏平衡分析 盈亏平衡点费用分类及计算公式 165% 盈亏平衡点产能利用率（%） 9 42,954 四、盈亏平衡点产销量（千升） 8 -1,129 　　　　营业利润（万元） 7 2,329 单位销售收入净额(平均) 6 6,061 销售收入净额（万元） 5 　 三、利润计算 4 2,865 二、固定费用总额（万元） 3 1,662 单位变动费用 2 4,325 一、变动费用总额（万元） 1 数 据 项 目 序号 盈亏平衡分析 10万千升 8.2 万千升 金额 盈亏平衡点销售收入 亏损区 盈亏平衡点 盈利区 7.9 万千升 固定成本费用 XX公司盈亏平衡点分析图 实际收入 单位净销售收入 单位变动成本 XX公司所处的位置 产销量：8.2万千升 盈亏平衡点 现金平衡点 亏损，但有现金流入 亏损，现金流为负 单位净销售收入—单位可变成本 XX公司所处的位置 产销量：8.2万千升 盈亏平衡点 现金平衡点 亏损，但有现金流入 亏损，现金流为负 单位净销售收入—单位可变成本 分析方法及图形表达概述 盈亏平衡分析 单因素变动敏感性分析 敏感性分析是研究利润的主要影响因素发生变化时，利润发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济