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【论文】房地产业税收管理面临的问题与思考.pdf

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房地产业税收管理面临的问题与思考 刘 华 (鄂州大学 湖北 鄂州 436000) 摘 要 近几年来,由于国家实行积极的财政政策,拉动投资需求,启动房地产市场,我国房地产开发和房 地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质,繁荣背后仍有隐忧,其存在的偷逃税活动,扰乱了税收秩序,影响 了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词房地产市场税收秩序公平竞争 中图分类号 F812.42 文献标识码 A 费用、电力费用等支出,不计销售收入。三 结构单一,后劲不足:四是税制改革不彻 l房地产业税收征管面临的问题 是不按规定开具发票或开具假发票,少计 底,制约了房地产业税收可持续增长的规 1.1 倒挂往来不入“收入账”。随意调剂收 收入或减少应税所得额。 模。 入 1.4以代收账款或其他名义为由不按规 2.2从房地产业纳税人来看 这是房地产企业最常用的偷逃税手 定申报纳税.偷逃税款 企业为了实现利润最大化必然铤而走 法。主要表现为:一是将预收购房款或当期 主要表现为:一是代政府有关部门及 险。利益是柄双刃剑,具有腐蚀性,过度地 售房款长期挂在往来账上,作为调节利润 其他企业收取的费用,如煤气管网费、市政 追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果 多少的工具,不及时结转收入,不及时申报 建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水 偷逃税不被发现.必然大赚一笔,即使被发 纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在 电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装 现了、查处了,也只是补足税款,缴纳少量 “预收账款”等往来账上,不入“销售收入” 费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付 的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大 账,推迟纳税;三是对外投资分回的-收益, 给了委托单位为由,在财务处理上不计收 反差.助长了部分房地产企业偷逃税的主 账务处理上挂在“其他应付款”等往来账 入或直接冲减开发成本,导致营业额减少, 观故意.并且房地产业所特有的周期长、投 上,不入“投资收益”账,逃缴企业所得税。 偷逃相关税收;二是利用关联关系,非法转 入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可 1.2税前扣除项目不真实。虚列或高估成 移利润;三是自建房屋销售或出租,取得收 以操作的空间。一些房地产企业为追求利 太 入不入收入账;四是以工程尚未决算,收 益的最大化.不惜以违法犯罪为代价,在申 主要表现为:一是利用发票监管的漏 入、成本无法准确反映为由,不申报纳税; 报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大 洞,抬高建筑成本,减少应税所得;二是不 五是伪造审批手续。假借“委托开发”、“合 做文章。 按项目设立成本明细.将完工与未完工的 作建房”和“外商投资企业”等名义.骗取税 2.3从政府及相关部门行为来看 项目成本混在一起,造成完工项目成本虚 收优惠等,也都是房地产业偷逃税常用的 政府及部门处于转型时期.为了谋求 增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润:三 主要手法。 “地方和部门利益”而损害公共利益的现象 是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施 仍然存在,一是为了加快城市基础设施建 2房地产业税收征管现状透视 建设时,设法高估配套工程成本及其相关 设。减轻财政支出压力,当地政府在招标的 费用;四是人为地将开发项目中的自用部 2.1从房地产业税收收入来看 房地产开发项目中附加一些配套开发建设 分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以 虽然房地产业实现的各项税收不管是 项目.并在税费上做出允诺或让步。一方面 减少销售部分的营业利润.逃避相关税收: 分税种,还是收入总量以及收

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