【论文】房地产业税收管理面临的问题与思考.pdfVIP

房地产业税收管理面临的问题与思考 刘 华 (鄂州大学 湖北 鄂州 436000) 摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房 地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响 了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词房地产市场税收秩序公平竞争 中图分类号 F812．42 文献标识码 A 费用、电力费用等支出，不计销售收入。三 结构单一，后劲不足：四是税制改革不彻 l房地产业税收征管面临的问题 是不按规定开具发票或开具假发票，少计 底，制约了房地产业税收可持续增长的规 1．1 倒挂往来不入“收入账”。随意调剂收 收入或减少应税所得额。 模。 入 1．4以代收账款或其他名义为由不按规 2．2从房地产业纳税人来看 这是房地产企业最常用的偷逃税手 定申报纳税．偷逃税款 企业为了实现利润最大化必然铤而走 法。主要表现为：一是将预收购房款或当期 主要表现为：一是代政府有关部门及 险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地 售房款长期挂在往来账上，作为调节利润 其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政 追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果 多少的工具，不及时结转收入，不及时申报 建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水 偷逃税不被发现．必然大赚一笔，即使被发 纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在 电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装 现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量 “预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付 的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大 账，推迟纳税；三是对外投资分回的-收益， 给了委托单位为由，在财务处理上不计收 反差．助长了部分房地产企业偷逃税的主 账务处理上挂在“其他应付款”等往来账 入或直接冲减开发成本，导致营业额减少， 观故意．并且房地产业所特有的周期长、投 上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。 偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转 入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可 1．2税前扣除项目不真实。虚列或高估成 移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收 以操作的空间。一些房地产企业为追求利 太 入不入收入账；四是以工程尚未决算，收 益的最大化．不惜以违法犯罪为代价，在申 主要表现为：一是利用发票监管的漏 入、成本无法准确反映为由，不申报纳税； 报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大 洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不 五是伪造审批手续。假借“委托开发”、“合 做文章。 按项目设立成本明细．将完工与未完工的 作建房”和“外商投资企业”等名义．骗取税 2．3从政府及相关部门行为来看 项目成本混在一起，造成完工项目成本虚 收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的 政府及部门处于转型时期．为了谋求 增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润：三 主要手法。 “地方和部门利益”而损害公共利益的现象 是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施 仍然存在，一是为了加快城市基础设施建 2房地产业税收征管现状透视 建设时，设法高估配套工程成本及其相关 设。减轻财政支出压力，当地政府在招标的 费用；四是人为地将开发项目中的自用部 2．1从房地产业税收收入来看 房地产开发项目中附加一些配套开发建设 分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以 虽然房地产业实现的各项税收不管是 项目．并在税费上做出允诺或让步。一方面 减少销售部分的营业利润．逃避相关税收： 分税种，还是收入总量以及收