城乡土地市场一体化思考：构建土地发展权.pdfVIP

CHINA ANDENVIRONMENTVoLl92009 中国人口·资源与环境 2009年第19卷 专刊 PoPuLAlloN，REsouRcEs 城乡土地市场一体化的思考：构建土地发展权 姜虹 (湖北大学商学院，湖北武汉430062) 摘要：笔者希望通过对土地发展权的界定．能使长期以来在城市土地科用中产生的负外部性内部化的同时．农村土地利用中 产生的正外部性也得到报偿。从而改变目前城市化进程中浪费土地的现象．使我国经济步入正常的发展轨道。本文采用了文 献资料法与数据分析法。根据统计数据分析了造成我国城乡分割的二元土地市场的原因．得出了沟通城乡=元土地市场．改 变当前城乡之间只有土地所有权交易现状的办法是创建土地发展权的结论。提出了土地发展权归属千土地所有权主体．不仅 是有效率的而且也是公平的，同时还是有利于政府调控的观点。建议在界定土地发展权之前应该明晰农村的主地所有权主体。 关键词：土地发展权；土地市场；二元分割；一体化 随着经济高速增长，我国城市化水平已从1978 真正实现城乡土地市场的一体化。 年的17．92％提高到2008年的48．68％111，年均增长 l改变城乡土地市场二元分割的选择 率为1个百分点。一般地，城市化水平在30-70％时 城乡土地市场一体化 为加速发展期，目前我国就正处在这一时期。城市化 过程应当是一个集约用地的过程，但由于我们发展观、 我国土地所有权的二元制，造成了土地市场的二 政绩观的偏差，以及体制等方面的原因，在城市化过 元结构，即相互割裂的城市土地市场与农村土地市场。 程中，一方面，出现了脱离国情盲目扩张城市外延规 目前在城市土地市场内部虽然有这样或那样的问题， 模，大量占用优质耕地等浪费土地的现象；另一方面， 但交易是活跃的；农村土地市场中的交易也在不断的 农村土地利用粗放，基础设施落后，呈现出明显的城 改善；可就是在城市与农村土地市两个场之间的交易 乡土地市场二元差别，严重影响了现代化的进程。 存在较大的问题，其交易内容只有土地所有权，交易 因此如何消除二元差异，推进城乡土地市场一体 方式只有土地的征用。严格的说来，土地征用不是一 化就成为今后土地利用的思路。有学者提出，从城乡 种市场行为，但实际上它起到了交换的作用，具有沟 土地价格出发建立一体化的土地市场；也有人认为， 通两大市场的功能，在市场经济环境下，我们必须将 应从农村土地的流转出发构建一体化的土地市场【2】等 这不是市场的交换转变为市场的交换，这就是城乡土 等。这些都是有益的尝试，然而市场必须在一定的规 地市场一体化的重要任务。 则下运行。笔者认为按照现有的交易客体进行交易， 1．1土地市场二元分割的困惑 不会对二元分割的土地市场有什么实质性的改观。因 1．1．1城市建设用地扩展迅猛，优质耕地被大 此构建土地发展权，并使之在市场上交易，成为城乡 量占用 二元土地市场的纽带，才能较好的沟通这两个市场， 在城市建设中，有些地方不考虑自身条件相互 476 薹虹：城乡土地市场一体化的思考：构建土地发展权 誊 攀比，不切实际地建设大广场，宽马路，造成了城市 有的土地进行征用。”“任何单位或个人进行建设， 建设严重的外延扩张。1996-2005年我国城市建成区需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。可 面积由20214．18krn2扩大到32520．70kin2，增加了在执行中人们只注重了后者而忽略了前