土地资本化、城市化与城市经济增长——深圳土地制度改革的意义.pdfVIP

土地市场 CHTM 艇 E5 TE 土地资本化、城市化与城市经济增长 深圳土地制度改革的意义 王媛 浙江大学房地产研究中心 土地资本化过程的核心是土地资产的流动 资本化将是未来城市经济转型升级的主导力量。 一 与增值。改革开放 以来的30年见证 了土地资本 、 城乡二元体制拉动城市迅速扩张——低 化主导我国城市经济发展的奇迹 。1980年，深圳 水平的土地资本化 特区的设立将这座城市与创新时刻联系在 了一 我国城乡二元的土地制度规定了城市土地 起，尤其在土地制度改革与土地资本化路径摸索 使用权的物权属性和农村土地的生产资料属性。 的问题上，深圳时刻处于先锋的位置。1987年， 在此背景下，征用农村土地成为成本低廉 的快速 深圳市模仿香港 的土地批租制，敲出中国“土地 城市化手段，支持了我 国改革开放 以来 30多年 拍卖第一槌”，第一次突破了无偿、无限期使用的 的快速城市化。如图 1所示，通过以一个较低的 土地行政划拨制度 ，迈 出通过市场机制配置土地 成本将低层次用途的农村集体土地转化为高层 资源的第一步。经 1992年原特区内统征和2004 次用途的城市国有土地，土地的初级资本化得以 年的城市化转地后，深圳成为中国不再有农村的 实现，所释放出的市场价值成为地方政府经营城 城市，实现了高度城市化。这些探索加速 了土地 市的主要资金来源 。1980年，深圳特区开始 以每 资本化进程，反哺了深圳 30年来的城市经济发 亩 3000元的价格整村征地，启动了低成本的土 展 。然而，过去 3O年的城市化高增长在很大程度 地非农化，这是深圳的第一次城市化浪潮。然而， 上是 由城乡二元的土地制度拉动的，主要通过将 长时间以来，人 口的城市化远滞后于土地城市 作为生产资料的农村土地转化为市场化的国有 化，原村居民的社会福利和保障无从谈起。直到 土地来实现土地增值，是一种低水平的土地资本 1992年，第二次城市化浪潮才大量转换了这部 化。在城乡二元的制度红利耗尽之前，我们应该 分村 民、村组织的身份，同时，迅速推进关外宝 担心的是，接下来中国城市转型升级的动力在哪 安、龙 岗两区的城市化。然而，第一、二轮城市化 里，我们需要什么形式的土地资本化?2012年 5 浪潮均 以粗放式城市外延扩大为特点，追求速度 月 25日，深《圳市土地管理制度改革总体方案》 的代价是留下了大量城中村和违章建筑的历史 (下称 《总体方案》)正式公布，标志着以盘活存量 遗留问题。到 2004年，深圳 已经无农地可征，城 土地、高水平土地资本化为核心的新一轮 “土改” 乡二元体制的制度红利 已释放到尽头。 正式拉开帷幕。深圳的探索有可能再一次为高度 二、高度城市化背景下的城市更新——事实 城市化阶段的城市经济转型提供示范效应 。本文 产权还是法律产权 以低水平土地资本化为手段的快速 在粗放式的城市化推进过程中，深圳市为节 ；其次分析了高度城市化背景下、以 约成本和简化谈判程序所采取的一系列权宜办 革为依托的城市更新的紧迫性；最后 法，如留用地、转地等，制造 了大量产权模糊的地 一 轮 “土改”出发，指出高水平的土地 带。 《南方周末》曾刊发文章指出：“尽管在规划中