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成都某项目前期调研与市场定位分析报告 目 录 第一节 房地产市场宏观环境分析 2 一、2007年1-6月金融政策分析 2 二、2007年1-6月税收政策分析 2 三、2007年1-6月土地政策分析 2 四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 2 第二节 成都房地产市场分析 2 一、成都市2007年1-7月土地市场分析 2 二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 2 三、成都市房地产市场发展趋势展望 2 第三节 区域结构调查与城市发展规划调查 2 一、地理位置及概况 2 二、公共设施状况 2 三、交通道路体系状况 2 四、区域性质与功能特点 2 五、规划展望 2 第三节 区域个案调查 2 第四节 市场需求及消费者分析 2 第五节 项目运营思路 2 第六节 项目整体定位分析 2 一、项目定位之基准 2 二、项目市场定位原则 2 三、市场定位（开发档次） 2 四、价格定位 2 五、客户定位 2 六、功能定位 2 七、户型定位 2 第一节 房地产市场宏观环境分析 一、2007年1-6月金融政策分析 1、上调金融机构人民币存贷款基准利率 根据决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 □政策解读： 这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。 但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。 2、个人住房公积金贷款利率上调0.09% 自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.09个百分点。 五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.41%，五年期以上从4.77％调整为4.86%。 根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98%调整为2.07%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。 3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5% 央行4月底宣布，决定从2007年5月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调存款准备金率，是央行今年第4次动用这一货币政策工具，也是自2006年以来第7次上调存款准备金率。这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。 □政策解读： 针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增加，固定资产投资增长过快等情况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓解经济过热的状况。新的财政年度刚开始就上调存款准备金彰显了央行回收流动性的决心。以往央行都是在问题发生后才去采取补救措施，而这一次是未雨绸缪。0.5个百分点的小幅上调，在我国当前流动性充裕的条件下并不是一剂猛药，而是适量微调。但无疑又加重了房地产企业的融资难度。 二、2007年1-6月税收政策分析 1、国家清算土地增值税 中央强化楼市调控决心 元月中旬，国家税务总局正发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，通知要求从2月1日起清算房地产开发企业的土地增值税。 此政策的征税对象是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。 □政策解读： 对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看，对于房价不会有直接影响。 这一政策将会抬高开发商成本，进一步缩小房地产企业盈利空间。此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。 2、印花税上调 《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》去年年底开始实施，房地产公司