河南中牟商都大道项目前期定位与营销推广策略.pptVIP

* 推广线 推广线核心思路 策略： 高举高打，大开大阖：利用一切可以有效利用的资源，有效整合传播渠道，最大化传递项目统一形象； 铿锵有力，掷地有声：传播点必须清晰明了，尤其是项目产品传播方面比须如此。 目标： 拔高形象，高知名度：全面拔高项目形象，建立项目在区域内甚至郑州市场的上高知名度； 提升品质，拉高价格：以塑造的形象为基础，全面提升项目品质，从而拉高项目销售价格，获得利润最大化。 * 高举高打 推广思路 目标 手法 主线 渠道 基调 高知名度 立体推广 区域前景 媒体优化 拉高价格 嵌入营销 产品价值 渠道整合 高价值形象 推广线 推广线组织图 * 营销线 项目营销线核心思路 客户：圈层营销 产品：价值营销 营销线 产品和客户是项目营销的基石。不针对客户规划产品或是不针对产品寻找目标客户，都将最终难以实现成功营销。对本项目来说，客户是项目圈层营销的基础，而圈层营销又为产品带来更有效地客户。二者是一种良性互动的关系。 * 营销线 针对客户：圈层营销 利用客户群中某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人所形成的圈子关系进行营销，巧打情感牌，最终实现快速销售。 推介类：宣传自己的产品，借机卖房子。有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏等。 客户联谊类：将新老客户邀约到一起，一是可以结合新产品推介，二是促进老带新成交。 品鉴类：有意拔高参与者的身份感，品质感，借此来提高房子的品位。这类活动多，有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。 比赛类：将客户组织起来，搞些高端活动。比如网球赛、高尔夫球赛等。 战略联合类：是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。 营销方式 * 2003年我司操作郑州第一个商场式内铺分割项目恒泰服饰广场时，由于商铺总价较高，创出当时郑州铺王。操作中，我司曾专门针对身价百万、千万的银基市场的经营大户、行业龙头进行过小范围、专题性的产品推介，由于活动靶向性强，取得较好的成果，在郑州房地产营销中第一个高举了圈层营销的大旗。 2004年我司操作的另一个商业项目郑州国际小商品城中，我们就主要针对工薪阶层，让传统意义上的投资产品走下神坛，正式提出“让工薪阶层也能买得起的火车站商铺”，并以大规模的客户活动、小范围的论坛和商户对话，开创了郑州商业运作中中端产品的“圈层营销”。 核心策略 我司圈层营销案例 * 核心策略 我司圈层营销案例 以中端产品的圈层营销为例，它不是个独立存在的方式方法，是需要其他政策项目相互呼应的，我司在实践中总结出了中端产品圈层营销的“三位一体”法则，即“圈层营销、势逼策略、节点递进策略”三位一体。 在2006年郑州西现代城项目中，我司利用这一方式，牛刀小试。2005年11月，开发企业由于在郑州、周口和商丘等地连续拿地，造成资金运转上存在一定的压力，我们 通过一系列圈层营销运作，在工地刚刚平整完毕，只有土地证的情况下，成功的在一个半月内回款3200万元。在随后的2006年9月前后，伴随多个项目的同时启动，开发企业再次需要大量现金流，我司成功的将西现代城正式开盘和周华健为其投资的酒厂代言结合起来，在周华健演唱会当天下午，成功运作了其亲临项目的签售，再现圈层营销威利，更多的边缘客户对项目更加认可，完成了短期回款2200万的任务。 * 营销线 针对产品：价值营销 建立以产品价值为基础的项目产品营销战略。 产品固有价值营销 性价比价值，未来前景价值，户型、品质价值等 针对客户群的产品价值营销 可在固定的营销期内，针对不同类型的客户如投资客户、改善型客户等推出不同的产品价值。 * 推货线 以营销为基础的推货策略 营销线和推货线是配合的，在合适的节点，卖合适的房源。根据不同的房源，做不同的销售策略配合。 针对高层 成立开发商出资的“电梯基金”，前200组买高层的客户10年免电梯费或者物业费，就可以大大的冲击客户对高层的抗性 针对洋房 推出洋房鉴赏季，邀请不同的客户参观景观样板区、样板房等，同时，还可以组织部分客户到别的地方参观洋房及洋房生活方式。 针对大面积 大面积一般客户抗性较大，可拔高大面积户型的形象，做“人文大宅”之类的单体定位，吸引客户。 * 价格线 价格策略：小步快跑，快速回现 利诱与势逼相结合。大幅优惠配合销售承诺，最大化吸引客户交预付款，快速回笼资金。 为后面的推货腾空间。以高性价的产品核心优势，凸显升值空间，保证充足现金流。 为客户的升值让空间。低开高走，小步快跑，让客户看到升值空间。 为首批买方或者炒房的人让空间，赢得口碑。 实现整体项目安全的利润最大化。 以高性价比为核心卖点，建立以“低价入市、小步快跑”的价格策略核心，从而实现在短时间内快速回笼资金的目的。 * 营销篇 明暗两线 四大通路 销售配合 销售执行 * 剑出鞘天下知：通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大项目