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美院项目可行性研究报告 华宇地产全程服务机构 二00八年四月三日 第一章 总 论 1.1 投资单位简介 陕西三鼎实业有限公司成立于200×年，注册资金◎◎◎◎万元人民币，开发资质为○级.主要从事高品质物业的开发与经营。 公司现有员工○○人，其中，中高级以上职称的专业技术人员○○人，主要管理人员均来自本市较有影响的开发企业，具有丰富的项目运作经验和管理经验。公司机构呈矩阵式。在此基础上建立健全了快速高效的决策系统和一整套科学有序的管理体系，并创建了灵活有效的激励机制，从而保证了产品打造的“精益化生产流程”。 公司目前正在动工的“集美”位于雁塔区健康路与吉祥路东南角，该项目面积35891万平方米（由4层商业和15层loft结构住宅共同组成），计划总资约1.7亿人民币。 陕西三鼎实业有限公司将凭借集团强大的资金支持，坚持“诚信为本、效率至上、平等协作、追求卓越”的企业理念，走超常规发展之路，大力储备土地，强化产品打造，注重市场营销，逐步实现做精、做强、做大的战略目标，力争在五年之内成为本市地产界的主流企业。 1.2 项目建设必要性 1.2.1 发挥土地级差效益的需要 “集美”项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发。该项目用地过去一直作为村留地，从房地产经济学的角度，不能发挥土地的级差效益。而作商品住宅开发用地，本项目的开发建设将对促进区域经济的发展，促进土地效益潜力的发挥有着积极的作用。 1.2.2 开发商自身发展的需要 本项目是由陕西三鼎实业有限公司开发的第二个项目，由于该项目位置极佳，加之公司强大的经济实力及专业开发经验，从而确保该项目的开发成功和长期稳定的收益。 第二章 市场分析 2.1 项目周遍环境分析 2.1.1 项目宏观位置分析： 该地位于西安南郊，小寨、吉祥村商业居住圈。目前是西安市经济最活跃的区域之一。小寨圈层发展模式不同于其他城市早期形成的开发区，它的地理位置与城市核心区较近，紧邻城市二环路。因此，该区域目前不仅仅是西安市的经济发展核心区域，同时也成为居住生活发展最快的区域。今年来，该地区的房地产发展迅速，供需两旺，已经成为西安市房地产开发最活跃的区域之一。 2.1.2 项目中观环境分析： 小寨居住圈层依据发展的进程分为两期。其中，第一期主要致力于商业整改与建设，在商业规划整合的同时，而起的各种形式建设的住宅物业开始建设，由于商业物业强大的辐射力，住宅物业沿着长安路、小寨东西路、吉祥路形成三条强劲的发展轴，并以此为骨架迅猛发展。目前，该区域的基础设施建设已经非常完善，大量建筑投入使用或者正在建设。 项目地块位于纬二街十字西侧，与吉祥路和朱雀路相侧。周边区域发展迅速，分布有多个居住社区和知名高校与医疗机构，其中两个知名高校—西安美院、长安大学影响力甚远、肿瘤医院交大附属医院远近皆有口碑，是个西安人耳熟能详的区域。 借助区域整体的配套优势，周边拥有全市一流的教育、医疗、商业、娱乐、体育配套设施，项目的中观环境优势明显。 2.1.3 项目微观环境分析 项目地块北邻健康路，正对肿瘤医院，沿路两侧分布有多个居住社区。部分已经全面投入使用；部分正在建设中；还有一些新项目将在2008年启动。 周边配套设施非常完善。在教育方面，有○○○○○○○○、吉祥小学这样的全市名校，项目西边还有○○○○。商业方面，紧邻小寨商圈，大型超市就有家乐福、好又多和西安秋林等多家。在环境方面，含光路、朱雀路自然植被未被破坏。在卫生方面，有全市最高标准的交大附属医院和肿瘤医院。 项目周边区域，所有道路已经完善多年。路网密度高，路面宽度大，交通十分通畅。目前该区域的公共交通非常方便，略显拥挤。 2.2 项目产品定位 2.2.1 项目区域市场分析 在取得项目土地使用权后，我们展开了项目定位工作.首先, 我们对周边区域房地产市场展开了进一步的调研工作。以下对调研结果总结如下： A、需求概况 项目周边区域是西安市经济发展最活跃的区域，强大的经济实力和发展动力是该区域成为全市住宅需求最大的区域。南郊和高新区对住宅产品需求是多个层面的，在自用客户方面，这里既有很多经过多年奋斗，有较多财富积累的高端客户，也有大量新兴产业带来的就业人，由于财富积累期较短，对总价较低的产品有非常大的需求.由于早期投资者的成功经历，这里还有非常大的投资需。.投资客户对于适用于商住功能的产品以及便于出租的小户型产品有非常大的需求。 B、供给概况 1、供给总量 由于房地产市场的快速发展,西安大多数区域尤其是项目所在区域正在面临住宅土地供应不足的局面。自2005年起，大量居住类项目开发建设。能被用于商品房建设的净地已经不复多见，而是多数需要在村留地或改造地上实施。 2、供给结构 在供给结构方面主要有二个特点： 结构比较多样 由于土地供应条件改变,项目规模较为