【论文】试论推行住宅抵押贷款证券化.pdfVIP

第 3卷 第 3期 天津成人高等学校联合学报 No．3 、bl_3 2001年8月 JOURANLOFTIANI垒 ! I! !RNl 垒ug 试论推行住宅抵押贷款证券化 周志强 ‘冯立瑞 (天津市房管局职工大学 天津市 300070) (国信证券有限责任公司 天津 市 300200) 摘 要：住宅掘押贷款对于活跃住宅市场起着重要作用，但它也存在着一定的风险 文章闻述了解决该风险的连 径．．住宅抵押贷款证券化及其运作方法， 关键词；转手证券：抵押担保债券；抵押担保证券 ：个人住房信贷 中图分类号：F830589 文献标识码：A 文章编号：1009-2498(2001)03·0069—03 住宅抵押贷款证券化是指金融机构对住宅抵押贷款进行包装组合，将一定数量的t在贷款期限、利率、抵押房 产类型等方面具备共性的抵押贷款 发行证券的方式出售给投资者。房地产抵押贷款证券化首创于美国。在美国，住 房 自有化率较高，达 60％ 上，人们通常采用金融机构贷敖来解决住房问题，抵押贷款是传统的，占主导地位的住 房信贷方式，是住宅金融业中最重要的部分，一般 占各家商业银行四种主要贷款的四分之一左右，后来承作房地产 抵押贷款业务的金融机构，因面临资产流动性不足的问题，营运难于为继，不能保证房地产金融市场充足而稳定的 资金来塬，这与政府 “激励 自有住宅”的政策 目标相违，于是政府积极介入房地产金融市场，从而首开全球金融证 券化之先河 。 一 、 住房抵押贷教证券化的积极作用 l使银行资金来源多样化 在我国用于住房抵押贷款的资金来源中；国有商业银行按 个《人住房抵押贷款管理试行办法》，年度规模仅为 100 亿元；传统的活期存款、定期存款仍是主要的吸储工具，利率低且固定，复台式、收益率较高的金融工具十分缺乏， 住房储蓄存款吸收不理想：住房公积金是一项很有潜力的稳定的资金来源，但 由于 目前政策性住宅信贷业务营运主 体职责不清、营运不规范、缺乏监督和制约机制，造成了住房公积金使用效率的低下。住宅抵押贷款证券化把住宅 抵押贷款债权转换为细小的权益证明，其结果是吸引从一切有闲散资金的储蓄者、投资者、投机者中筹集资金从而 最大限度地动员和吸引社会资金为住宅业发展服务。 2有利于资金风险分散投资 在住房抵押贷款市场中面临的风险主要有：(1)信用风险。指借款人因种种原因违反抵押贷款协议造成投资人 不能按期收回本息。如借款人在借款期间内收^的减少，就有可能造成贷款逾期：再如在借款期内保证人经营状况 恶化，就有可能失去保证能力，从而可能带来贷款风险。(2)市场风险。由于住宅的有形损耗和无形损耗。使得抵 押物的价值逐年降低，如遇火灾、台风等灾害。(3)价格风险 由于通货膨胀及其它因素引起的利率波动，债权人 和债务人对通货膨胀的预期和实际通货膨胀率之间存在着差异，贷款者就不能保持台意的实际利率从而获得合意的 资产收益，将遭受通货睇胀带来的损失。(4)提前偿还风险 每一个住房抵押贷款台同都给予借款人提前偿还本息 的权力 借款人可能因为出售原先购买的房产等原因，提前偿还贷款会增加债权人的库存现金造成资金使用的损失。 实行住房抵押贷款证券化，由于资金来源于多方面，会使其整体风险分散，每个单位的风险降低。不仅分散证券投 资回收风险，而且分散利率变化等风险。为银行提供有效的风险分散和转移的制度保证及外部环境， 利其稳健经营 收稿 日期：2001·03·28 作者简介：周克强 (1958·)，男，河北省任丘县人 ，天津市房管局职工戈学讲师．戈本．学士学位 研究方向 房地产经济。 冯立瑞，(1972．)，女，天津市人，国信证券有限责任公司天津二部，会计师 研究方向：财务管理． - 69 · 3 宵助 丁_促进f场流动 我例住房抵押贷菰的期6醴 般在3O年 下，这就形成了典犁的住宅抵押融资中的 “短期负债支持长期资产 小 对称结构，大量的资产积 在长期性的住宅抵刊贷款 I一，根可能使银行经常遭受流动l性危机。银行在不减少住宅抵 押贷款所^总资产比重