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房地产投资的特性分析 孟庆川 （郑州绿城房地产开发有限公司 河南 郑州） 摘要: 随着我国现代房地产市场的发展，现代商业步行街大量涌现，如何在 规划设计阶段正确把握商业街的核心理念，创造宜人的商业购物环境，本文通 过尺度、空间、风格色彩、面才使用、非建筑元素运用等五个方面的论述，以 期找出商业街的核心设计理念，为商业街的设计总结经验，找出发展之路。 关键词 尺度、空间、风格色彩、面才使用、非建筑元素 一、位置的固定性或不可移动性 房地产投资最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。对于股票、 债券、黄金、古玩以及其它有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易 市场，那么他可以很容易地将其拿到其它有此类交易市场的地方去进行交易，即 使这个市场是在纽约、伦敦或东京。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区 经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”、 房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要 性。 房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投 资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利 润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营 活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研 究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区 内的物业，而如果没有周围众多的投资来改变物业所处地区的环境，只是某一投 资者试图通过对自己投资之物业的改造甚至重建来吸引租客的话，往往是徒劳 的。此外，房地产售价的高低，在很大程度上取决于其所处地区的增值潜力，而 不仅仅是看其当前租金收益的高低。 由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的 可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就 可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。 二、寿命周期长 房地产投资是一种长期投资。因为土地是不可毁损的，投资者在其上所拥有 50 的权益通常在 年及其以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长； 地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。房地产同时具有经济寿命和自然寿 命（或称物理寿命）。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收 益大于其运营成本即净收益大于零的持续时间；自然寿命则是指房地产从地上建 筑物建成投入使用开始，直至作为房地产重要组成部分的建筑物，由于结构构件 和主要设备的老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要 比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用上升到一定程度而没有 租客问津时，尽可以让其空置在那里。然而实际情况是，如果房地产的维护状况 良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因 为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的 租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取 可观的收益。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、 酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命 是45年，银行物业、商场物业的经济寿命是50年，工业货仓的经济寿命是60 年，而农村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资 产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地 产的经济寿命或自然寿命相同。 三、适应性 房地产本身并不能产生收入，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生 的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产 的特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息， 那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务， 那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。只要不违反 政府的有关法律规定，在这方面是有很大作为的。房地产投资的这个特性被称之 为适应性。 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对 租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很