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太原(三千渡营销策划方案 一、项目现状的分析与研判 1、借势起航 太原城市发展的部分计划有以汾河自然景观优势资源为纽带打造“滨河文化之源，生态宜居的明确政策导向，三千渡的价值之于整体太原城未来的价值，三千渡的存在之于时代发展的永恒之价值。 2、时代之子 三千渡的整体风格不仅匹配汾河生态宜居“城标“，价值定位准确，同时也是切合当下人居文化，价值与价格匹配的时代之子。 3、星星之火——三千渡目前销售情况（略） 二、对项目营销的整体思考 1、配套、户型、地段已是从前的营销诉求，三千渡要另辟蹊径，在市场没有完全理解三千渡宜居生态的时候，应先展开未来三千渡生活“画卷”，通过画卷的展示，“渡”文化的展示，将市场逐步引导至项目本身，以欲擒故纵的方式完成项目的营销。 2、营销需要“重心”。在竞争对手普遍漫无目的、杂而无章的对其项目各方面都大而无当的铺开宣传时，我们应该反其道而行之，突出特色，将营销资源集中在本案特色的宣传上，做以特色诉求为核心的营销。 3、 三、目标人群定位及分析 1购买方式 2、收入（年） 三、宏观市场分析及预测 1、现有房地产政策解读 (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 该政策更加明确了政府调控房价的职责，但房地产市场价格由多种因素构成，政府调控只具备左右房价的可能，不具备必然结果，因此政策影响有待观察。 （二）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 增加土地供应原则上可以缓解供需矛盾突出的问题，但是由于刚性需求持续，仍然无法改变房子供不应求的局面，房价不会下降。况且，三千渡已开工建设并预售，此政策只会对未来几年内拿地的项目造成影响。 （三）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 保障性住房主要面对的是中低收入购房群体，大规模建设保障性住房与三千渡中高端客群定位不重合，因此影响较小。 2、2013年8月太原市房地产市场概况 （一）商品房和商品住房供应充足 2013年1-8月份商品房上市面积562.49万㎡，较上年同期增加29.71个百分点，月末累计可售面积1289.53万㎡；其中商品住房上市面积255.54万㎡，较上年同期减少28.64个百分点，月末累计可售面积657.59万㎡。 1-8月，我市商品房成交面积221.14万㎡，成交套数18163套， 同比分别上升8.73%和4.97%；其中，商品住房成交面积193.42万㎡，成交套数16828套，同比分别上升4.69%和5.50%，按面积计算，商品房、商品住房供应量分别为成交量的5.83和3.40倍，反映出我市商品房供应充足，但商品住房供应量有所下降。 （二）中小户型商品住房受青睐 2013年1-8月份，新建商品住房供应结构面积累计登记销售中，90-144㎡之间的住房占到了整个住房结构的56.50%，其中120-144㎡所占比重最大，达到了27.15%。小于90㎡住宅多为刚性需求释放，90-144㎡以改善型住宅为主，大于144㎡住宅以豪宅、精装为主，居住面积比较大，户型比较宽松舒适，受到一些高收入人群的喜爱。 （三）购房人群以本市居民为主 2013年8月商品住房购买对象中，按面积计算本市人口占75.01%，外地人购房占24.99%，较2012年底的30.30%下降5.31个百分点，其中本省其它地区占到了19.81%；按套数计算本市人口在2013年1-8月份购买12403套住房，占到73.70%，外地人购买4425套占26.30%，其中本省其它地区占到了20.88%；从面积与套数两个数据上分析，我市购房人群中仍然以我市为主，在外地人购房中，以我省为最多。 （四）中低价位商品住房占主流 2013年1-8月太原市新建商品住房中4000-8000元/㎡价位段的住房占到了76.66%。其中5000-6000元/㎡的中低价位的住房占到了22.91%。 （五）二手房成交量同比大幅上升 2013年1-8月，二手房成交面积65.66万平方米，较上年同比增加37.60%，成交金额27.79亿元，同比增加70.2个百分点。总体上二手房市场表现活跃。由于受到“国五条”影响，3、4月份我市二手住房市场出现井喷，两个月共成交3642套，34.17万