包头高新区黄河路项目操盘全案策划-全套.ppt

* 平面及立面布局 写字楼产品建议 写字楼平面布局图 沿黄河大街 □ 写字楼布置在可视性、通达性较好的位置，考虑到酒店优先的原则，写字楼安排在西北角及黄河大街沿线的位置为宜。 □ 为最大利用该位置的展示性和便利性，建议两栋写字楼对称排布，保证相互不受遮挡。 B座 A座 商业 大堂 商业 大堂 写字楼立面图 □ 受地块建筑密度小带来的布局局促影响，写字楼与商业之 间的垂直交错不可避免。 □为经济合理的利用有限的建筑用地，建议两栋的大堂各自独立。 * 办公区设计要素（1） 写字楼产品建议 要点 定位 租户 地块 原则 设计建议 单层面积 √ √ √ □ 合理的单层面积对整层销售以及吸引租户非常有利，建议单层面积1200-1500平米，既复合整层、多层客户的试用，同时也可以进行单元分割，满足中小企业的要求。 层高 √ √ □ 建议办公区净高2.7-2.8米；公共走廊净高与办公区一致。 □ 层高设计应满足以上标准，以及设备管线、架空地面的要求，估计应在3.7米左右。 进深 √ √ √ □ 进深12-18米。（窗-核心筒） 柱距 √ √ □ 开间柱距大于9米。 平面形状 √ √ √ √ □ 形状方正、使用率高。 楼板承重 √ √ √ □ 允许载荷250-300kg/平米。 卫生间 √ √ √ □ 建议普通卫生间面积达到20平米，以便达到一定的舒适性。 □ 考虑设行政卫生间，并提供淋浴更衣等设施，满足高层管理人员的需要，增加卖点。 * 要点 定位 租户 地块 原则 设计建议 结构形式 √ √ □ 从降低工程造价角度考虑，尽量采用经济的结构形式，例如钢筋混凝土框架剪力墙结构或钢筋混凝土框筒结构。 走廊宽度 √ √ □ 公共走廊宽度1.8-2.0米。 架空地面 √ √ √ □ 建议在较高楼层或者其中约5层楼提供架空地面(100mm-150mm)，满足高 端企业的较高要求，增加卖点。 使用率 √ √ □ 整体使用面积率达到70%以上。 □ 应考虑允许用户在不影响公共交通和消防要求的前提下利用公共走廊面积的可能性。 办公区设计要素（2） 写字楼产品建议 * 要点 定位 租户 地块 原则 设计建议 高度 √ √ √ □ 两栋写字楼的高度相当，突出双塔地标造型，各自达到90米高度。 设计风格 √ √ □ 简洁的现代风格最能体现商务氛围和国际化形象，两栋写字楼的外观形象保持一致性。 立面装修色调 √ √ √ □ 建议主色调为深色玻璃幕墙，便于在突出现代感和商务感。 □ 立面主色调的确定还应考虑以下因素：中国北方冬季长的气候特点；与周边环境(包括建筑物)的协调；项目本身各部分的整体协调。 立面装修材料 √ √ □ 建议采用符合现代建筑风格的玻璃为主， 也可采用一部分干挂石材。 □ 材料和安装系统应注意控制工程成本，但应该使其具有较强的新颖性，从而达到本项目在外观上区别于其它项目的效果。 □ 在材料和安装系统的选择上除了控制工程成本外，还应考虑降低维护成本。 其他 √ √ √ √ □ 在楼体适当的位置(例如顶层)设置本项目的标识。标识与建筑物本身融为一体。 □ 可以考虑采用灯光系统对夜间建筑立面进行修饰。灯光系统的设计应遵循节能的原则，而且不能产生干扰本项目住户、租户的光污染。也应该考虑夜间灯光标识，成为高新区的一道夜景。 立面设计要点 写字楼产品建议 * 区域 要点 定位 租户 地块 原则 设计建议 大堂 平面布局 √ √ √ □ 商业和商务服务设施与大堂结合布置，减少对商业完整性的破坏，并通过集中而且位置明显的通道与商业相连。 大堂空间 √ √ □设置2层挑空大堂，提高公共空间的舒适感。 大堂采光 √ √ □采用相当于两层层高的落地玻璃窗提供充足的自然光，达到提高舒适感和降低照明用电的效果 形象 √ √ □ 作为写字楼大堂的主要功能设施，接待、保安、门禁、铭牌等应在大堂布局设计中加以充分的考虑 服务设置 √ √ □ 在由于空间尺度原因导致大堂有较多富余面积时可以考虑用于设置咖啡座(例如Starbucks)、银行等专门服务于写字楼人群的较为高档的设施。 公共区域设计要素（1） 写字楼产品建议 * 区域 要点 定位 租户 地块 原则 设计建议 各楼层公共区 电梯厅 √ √ √ □ 电梯厅的设置首先应保证其在首层处于方便而且明显的位置。 □ 货梯与客梯前室应分开布置，且货梯口不要直接在走廊出入。 □ 应保证提供足够宽敞的等候区，电梯厅的宽度应在3.4-3.6米。 公共走廊 √ √ □ 建议采用“回字型”布局，走廊宽度为1.8-2.0米。 停车场 停车位及通道 √ √ □ 需要灯光亮度较高，墙面可进行明亮颜色的简单处理，给人以干净、整洁的印象。 出