北海穗丰金湾商业部分市场研究、招商执行报告-汇编.ppt

一期商业面积14077平米，月租金收益约74.6万，年租金收益约895.35万元，不计项目未来递增租金。 类别 楼层 建筑面积 （㎡） 租金均价 （元/平米/月） 月租金收益 （元） 年租金收益 （元） 集中商业 1F 3638 100 ￥345，610.00 ￥4,365,600.00 2F 3515 50 ￥158,175.00 ￥2,109,000.00 3F 3462 42.5 ￥129，825.00 ￥1,765,620.00 4F 3462 37.5 ￥112,515.00 ￥1,557,900.00 合计 　 14077 　 ￥746,125.00 ￥8,953,500.00 以上租金收益测算是基于目前市场情况所做的初步测算，具体的租金收益将会在品牌落位后提供。 租金收益测算 租售模式建议 招商执行策略 优惠租赁策略 招商策略 租售模式建议：开发商自持 只租不售 部分持有 （主力店持有） 只售不租 特点 开发商全额持有开发物业 部分持有商场物业，多为主力店自持散铺、街铺出售 开发商出售全部可售商业物业不持有 优势 有利长期长效可持续发展，发展潜力大，长期回报率高 可以灵活控制开发资金，有利滚动开发，可平衡长短回报之间的矛盾 资金流快速回笼 劣势 需要庞大的资金流支撑 不能达到价值最大化，后期运营存在一定压力 后期运营压力大，一但不能好运作对开发商开形象损害大 代表项目 华润万象城、中粮大悦城 万达广场、五洲国际广场 万象城 中小型商业物业开发商 本项目较适合的模式 租售建议 控制成本,广开渠道,吸引目标客户入驻 1 进行再规划,保证内部规划最大程度满足定位经营需求 2 招商时机的选定, 进行招商控制，营造良好品牌氛围，准确吸引目标消费群 3 打造一个成熟的招商团队,推动招商工作顺利实现. 4 项目招商原则 总体策略 主力招商先行，带动次主力商家，进行全面招商阶段 次主力招商 主力招商 全面招商 起势。完成主力商家（超市、酒楼等）、招商后，以此带动后期招商。 借势。利用主力商家的影响力和号召力，带动次主力商家进驻（餐饮等） 。 主力商家签约 次主力店进驻 造势。在此阶段，利用招商热度，进行全面招商，确立项目市场优势。 百汇观点：商业项目的招商需要一个引爆点，主力品牌商家的进驻即为项目招商的引爆点。因此本案需确定主力商家，给次主力商家及散户以信心保障，利于招商局面。次主力店进驻后，营销重点转向全面招商，确保项目后续成功经营。 2013年5月 2013年7月 2013年6月 招商策略 主力商家 次主力商家 全面招商 本地以南宁、北海为主，广东区域为辅，全面招商。 驻场招商 定点招商 项目包装 宣传物料派发 信息发布与推广 项目价值实现最大化 客户采集与筛选 客户组织与发送 定向招商 客户介绍招商 南宁 广东 招商策略 总体招商策略 定向招商与定点招商相结合 品牌主力店先行，次主力店紧跟，其余后续 实施倒计时免租计划 资源整合,与招商总部联动，多方位包围 放水养鱼，开门让利，对主力商家实行较长的免租期优惠 先招品牌主力店，后招次主力店策略 倒计时免租策略 严格的商户资质审核策略 签约期、预付租金与免租期优惠捆绑操作 老客户介绍新客户招商 核心招商策略 项目核心招商策略 招商策略 采用直接攻击和物料派送攻击式。结合本项目，以“登门拜访”为主，（配合媒体进行），多渠道招商 1 2 登门拜访 登门拜访是招商效果明显的活动。我司招商组专门派出招商小分队拜访典型商家，宣传本项目地段、形象、经营环境，消费人流，探讨进驻事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起商户的兴趣。 项目推介会 项目招商发布会是招商经常采用的方式。集合意向商户，集中推介本项目，阐述本项目 的特点和优势等，以期吸引意向客户成交。 招商执行策略 招商组织执行 走出去、请进来 建立直复式的招商网络 分组分业态进行 以流动招商为主、现场招商为辅 实施快、准、灵的执行战略 1、快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型品牌主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达成商家的全面认知、认同。 2、准：认准时机开始进行招商消息的发布，把准确明晰定位和商圈未来无限的发展潜力展示给目标商家；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。 3、灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，因此必须根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。 招商执行部署