浅谈《物权法》对验资中物权确认的影响.pdfVIP

；戋锬《等习杈；去》 对验资巾等习杈腧i人的影响 ·蒋品洪 年10月1日起施行。《物权法》是规范财产关系的基本法律，调整因物的归属和利用而产生 的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护等。根据审 计准则的规定，注册会计师执行验资业务时应当对股东出资财产的权属进行确认，包括：该 财产出资前是否归股东所有：出资后权属是否转移给被投资单位：出资的财产权利是否完整。 包括是否设有担保物权和是否存在权利争议等。这些事项的确认实际上是物权归属的确认， 注册会计师应当根据《物权法》有关规定进行审验，避免因物权归属不符合法律规定而导致 的验资风险。 一、房屋建筑物、土地使用权等不 序来确认房屋建筑物所有权、土地使 仅取得不动产权属证书还不足以 动产物权的确认 用权的归属： 证明物权的归属，必须向不动产登记 《物权法》第14条、第16条、第 (一)取得房产证和土地使用权证 机构查询(包括检查和询问程序，以下 17条规定，证明不动产物权的资料有 书等不动产权属证书 均简称“查询”)不动产登记簿或者函 不动产登记簿和不动产权属证书。由 检查不动产权属证书上的权利人 证不动产登记簿记载情况。通过查询 登记机构管理的不动产登记簿是物权 记载情况。如果不动产权属证书记载 或函证可以发现以下问题： 归属和内容的根据，不动产物权自记 的权利人是股东的，则应当要求股东 1．不动产登记簿是物权归属和内 载于不动产登记簿时发生效力，而不 将物权转移给被投资单位，并提供物 容的根据，通过查询或者函证可以发 是颁发不动产权属证书时发生效力： 权转移后的不动产权属证书。如果权 现不动产权属证书记载的事项与不动 不动产权属证书是权利人享有不动产 利人已经登记为被投资单位的，应当 产登记簿记载不一致的情况。如果股 物权的证明；不动产权属证书记载的 要求股东提供出资前拥有权利的证据， 东认为不动产登记簿记载有错误的， 事项与不动产登记簿记载不一致的， 包括土地使用权出让合同、土地出让 应当先申请更正登记后再验资，否则验 除有证据证明不动产登记簿确有错误 金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、 资时应当以不动产登记簿记载为准。 外，以不动产登记簿为准。根据上述 发票及付款凭证等。 2．可以核实不动产物权的真实性， 规定，股东以房屋建筑物、土地使用 (二)向不动产登记机构查询或函 发现伪造、变造的不动产权属证书，防 权出资的，注册会计师应当执行以下程 证 范虚假出资，减少验资风险。在实务中， 72中国注册会计师2008／6 伪造、编造不动产权属证书的情况较 该股东，国土资源部门开具的土地出让 位，在被投资单位账面没有任何反映， 为常见，一般以编造土地使用权类型、 金发票上的交款人为该股东，但是由 股东账面或者反映为投资，或者反映为 面积居多，采取查询或函证程序可以 于国家有关法律法规要求土地买受人 暂付款。 在很大程度上避免被审验单位及股东 必须成立房地产开发公司才可以开发 笔者认为，由于上述两种情况下 舞弊导致的验资风险。 经营房地产，因此，《土地使用权出让 股东没有被登记为权利人，都不能认 3．可以发现该不动产物权是否存 合同》上的受让方和《土地使用权证》 定该房屋、土地使用权在出资前归股 在争议，比如是否存在《物权法》第 上的权利人却都是被投资单位。根据 东所有，因此，也只能考虑以债权的出 19条规定的异议登记。如果存在异议 《物权法》的规定，由于股东没有被登 资方式投资，或者由股东放弃债权形 登记的，不能予以验资。 记为权利人，就没有取得土地使用权， 成被投资单位