房地产成本精细化管理方法.ppt

9、市场价格库与参考价： 井底之蛙；知己知彼； 操作方式：投入大资源摸底； 轻松采购； 所有约谈、定价均以此为依据；限额招标、废标均可以此实施； 是采购中成本管理行为的“巅峰之作”！ 供方考察 供应商分类 入围供方选择 标书发放 答疑 澄清 谈判 评标 定标 合同签订 商务谈判 三种实战招标法： 1、不谈判招标法（一次报价法）； 2、可谈判招标法 3、有限制谈判招标法 可谈判招标法：弊病百出 十顶高帽子； 考能力与捡漏子； A B C D A B C D 不谈判招标法：短空长多 短期阵痛，长期收益； 难熬的短痛 A B C D 有限制谈判招标法： 心理战； 好的过渡方法； A B C D A B C D 10、集中采购： 规模效益；省时省力； 操作方式：公司无论规模大小都能实施； 有效兼顾品牌与成本；建立在标准化之上； 案例： 某企业集中采购品种： 案例： 施工阶段成本管理： 1、工程策划； 2、严格的台帐管理； 3、变更与工程指令管理； 11、工程策划： 谋定而后动；成本前置的又一平台； 操作方式：想到就能做到； 有效兼顾质量、进度与成本； 施工阶段成本管理： 工程策划的内容： 《施工组织设计》+《工程成本管理规划》+《销售配合组织规划》 案例： 争吵的工程策划讨论会 龙头企业成本管理的深度与广度介绍： 12、工程台帐管理： 千里之堤，溃于蚁穴；自己糊涂不能怪别人聪明； 操作方式：严格的台帐管理制度 细微的管理见真功； 变更指令台帐；付款台帐；图纸台帐；…… 案例：糊涂的工程结算 62 变 42；520万 变 560万； 变更签证拟稿 变更签证金额预估 变更签证审批 变更签证下发实施 规定的流程 偏差的流程 变更签证拟稿 口头变更签证 变更签证下发实施 补发变更签证 变更签证补批 变更签证实施 变更签证补批 变更签证确认 变更与工程指令管理： 预结算阶段成本管理： 1、外委造价咨询公司的逻辑 2、3+1+3的预结算复核标准 3、资料为王 4、费率合同预结算的解决办法 5、成本数据库 外委造价咨询公司的逻辑与方式： 价值分析，做更有价值的事； 同样甚至更高的专业水准做专业的事； 职业道德问题的解不在是否外委； 外委额外增加费用吗？ 外委的费用解决方案； 从预结算咨询到全过程咨询； 人员选拔的摇篮； 3+1+3的预结算复核方式： 3是指咨询公司内部的三级复核； 1是指同时外委的第四方预结算结果对比； 第二个3是指成本部内部的三级复核； 打破一切成本复核中的形式主义！ 案例： 1800万--1500万—1200万 预结算工作可是成本管理的基石啊！ 资料为王： 资料是唯一有追溯性的记录文件； 不能把记录放在人的脑子里； 以重视资料管理为先导； 图纸、变更、指令、约谈、会议纪要、合同的统筹管理； 案例： 6级复核 PK 一本台帐 6级复核 PK 一张指令（该谁出钱？） 费率合同预结算的解决之道： 费率合同预结算很痛苦！ 量、价的分离管理； 定额套价的困惑：同人不同价、不同人不同价；定额在定价方面的缺失性； 价的解决之道----向模拟工程量清单的逻辑看齐，定单价不定量； 定额同样可以事前规定价格； 《标准定额套价模版》让造价咨询公司成为计算器； 解决一半的问题，可以聚焦到量的计算与把控上； 最大限度化解职业道德风险； 13、成本数据库： 没有积累就没有历史；没有积累就没有明天； 操作方式：用信息化手段建立成本数据库；采购前先看看； “让历史告诉未来”；集团管控的利器； 小结： 1、标杆企业的成本管理是全面的、全系统的； 2、其标志是：事无巨细、面面俱到； 3、知识体系、前置策划、标准化、信息化、规模化是其关键词； 4、在建立、执行规则时，需要强势的总部把控与推动； 希望大家有收获！ 谢谢聆听！ 3、成本管理更精细的指标----科目目标成本变动率 对目标成本编制提出更高要求；拆东墙补西墙？no way！ 4、动态成本波动率：衡量动态成本准确度的指标。 责任成本： 目标成本600元/m2，分解到采购、设计部门； 会不会超标？讨价还价，概率很大； 超支后，处罚； 标准化： 在600元/m2 的框架内，所有部品型号全部确定完成，施工费用估算完成，集中采购完成锁定价格。 全面推广实施。 责任成本 PK 标准化 另一种重要的产品标准化与成本管理手段解析： 小结： 在标准化日趋推进的情势下，成本数据随产品模块固定而固定。 成本的可控性越来越强，成本执行过程中，与相关部门之间的矛盾日趋减少。 制定标准化的内容，判定标准的合理性，成为了成本人员日益重要的工作内容。 设计阶段成本管理： 1、成本对标 2009年开始实施，在某公司无人不知； 经济效益每年过十亿； 结构指标、地下室规定、景观软硬景规定、门窗用量等七个主要设计经济指