房地产市场走势研判新景祥-地产资料.ppt

房地产市场走势研判 * 2007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到2622亿元 2007年全国固定资产投资13.72万亿元，同比增长24.8% 2007年信贷投放额达27.8万亿元，同比增长16.4% 贸易顺差过大 投资增长过快 信贷投放过多 流动性过剩 经济过热 宏观经济背景 外贸出口 固定资产投资 内需消费 经济发展的三驾马车 驱动中国经济增长的三驾马车出现了信贷投放规模大，投资增长过快以及贸易顺差累计效应巨大的问题，导致目前经济发展出现从过快向过热转变的风险 * 第一次 第二次 第三次 第四次 1978年以来，中国出现过四次显著通货膨胀，历次通货膨胀的根源都是投资或消费需求过于旺盛； 时间 CPI最高 持续时间 成因 79-80年 6.0% 1年 经济增长迅猛，投资规模猛增，外贸赤字、外汇储备为负 84-86年 9.3% 2年 基建规模、社会消费需求、货币信贷投放急剧扩张 87-89年 18.8% 2年 85-86年紧缩政策在未见到成效的情况下全面松动，导致需求量的严重膨胀 93-95年 24.1% 2年 固定资产投资规模扩张过猛 目前通货膨胀的最直接表现聚焦在CPI上，如何控制消费品价格持续上涨，避免CPI持续高位运行，政府可能出台各种政策，保证CPI快速降至合理水平。 中国历年通货膨胀状况 宏观经济背景 从历史看，中国经历了四次较典型的经济过热，主要是由工业化初期大规模的投资需求引发的信贷失控导致的，经济过热突出表现为CPI指数过高 * 目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差的过快增长使得中国目前盯住美元的政策承受越来越多的压力，人民币升值的通道已经打开 关键背景要素—— 人民币升值 外部压力 内部动力 日本 美国 “盯住美元汇率”政策，使美元贬值的积极效用没能全面发挥 ；施压人民币升值与美国对华反倾销政策一起，构成了布什政府对华经贸政策调整的新内容。 日本提出议案，提请七国集团通过 ‘广场协议’类似的文件”，逼迫人民币升值，打垮人民币对日元的挑战，确保日元在亚洲的未来主导地位。 相对劳动生产率快速增长，贸易顺差越来越大，外汇储备过高 人民币购买力评价（PPP）过低，中国物价水平只相当与美国的21% 全球油价持续高企，美元贬值 国内通胀压力 人民币升值原因 * 而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在推高外汇储备的同时也使得国内的流动性过剩加剧，并使得通胀的风险增大 目前人民币对美元汇率中间价已经突破6.9，较07年初升值幅度达到13%。 2007年底，我国外汇储备余额已经达到1.53万亿美元，国际热钱正在加速流入中国。 关键背景要素—— 人民币升值 * 随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增大，而以石油为代表的资源性产品价格的上涨将对国内宏观经济的发展产生越来越重要的影响 国内70美元/桶 国际120美元/桶 在国际油价不断冲高的背景下，要与国际油价接轨，国内油价至少还将有50%的上涨空间，油价持续上涨已成必然趋势。 中国实际GDP和石油消费变动率的相关系数 年份 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 1997-2004 2000-2004 相关系数 0.67 0.09 0.09 0.41 0.86 0.93 关键背景要素—— 资源产品价格上涨 * 在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将使国内资源性产品的价格逐渐与世界接轨，可以预期，国内资源性产品价格将进入一个长期上涨通道 《关于深化价格改革促进资源节约和环境保护的意见》 :把环境治理成本和资源枯竭后的退出成本计入石油、天然气、水、电、煤炭和土地等产品的定价中， 《节约能源法》正式实施 后，我国将采取一系列措施，推动全社会节约能源、提高能源利用效率,其中包括继续实施有利于节能的经济政策，积极稳妥地推进能源价格改革，择机进一步理顺成品油、天然气价格 。 能源涨价时间表 2005年12月，国家发改委将天然气出厂价格每千立方米提高50-150元，平均涨幅达到10％ 2006年3月26日，国家发展改革委发出通知，将汽油和柴油出厂价格每吨分别提高300元和200元。 2006年5月24日，国家发改委又将汽油、柴油和航空燃油格分别每吨提高500元。 2006年6月30日，国家发改委开始实施电价调整方案，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分。 2007年11月1日，国家发改委宣布提高国内成品油价格，汽油和柴油的全国平均零售基准价分别由每吨5480元和5020元调整为5980元和5520元，全国平均零售价分别为每吨 6460元和5960元；折合每升约分别提高0.4元和0.46元。 2008年6月20日