广场项目定位与营销策略.ppt

根据昆山目前状况，北部发展成为必然，办公需求必然增加 城东产业开发区 中心城区 城南高新技术开发区 营造办公稀缺性 城北商贸居住区 城西高端居住区 目前办公楼项目主要聚集在中心城区、城东 及城南，其原因主要为： 中心区——发展较早，办公较成型 城东区——临靠上海，结合上海金融大都市发展 城南区——结合政府规划发展，办公逐渐兴起 城北、城北、、、 还未开发的新领地，目前专业市场及厂区已经基本成型，后期的贸易及运输 业进入，逐渐发展，办公需求将逐步升温，办公楼的稀缺性将逐渐放大。 发掘投资价值 产品属性以投资为主，投资的价值在于回报，以回报弥补区域不足 写字楼存在的意义不仅仅是办公需求 从某种意义上讲 办公价值 投资价值 投 资 者 真正的投资回报才是关键 用实际的投资回报征服客户，毕竟没有谁能对利益 say no! 周边商品专业市场 政府规划贸易居住区 本案自身大综合体 整合 搭建 创造 资源 平台 支点 贸易 电商 寻找支点，撬起办公需求 核心区 目前，急需一种方式，可以整合昆山目前专业市场资源，对周边专 业市场进行网上销售； 目前，急需一种办公，可以容纳得下针对周边专业市场电商交易的 聚集办公场地； 目前，急需一种做法，整合周边资源，发展北部贸易集群； 然而这一切，需要一个平台。 4F 4F 3F 3F 避免与内部商铺销售面临直接竞争，参差销售 23F 20F 高层写字楼部分，必须 独自销售，不可与商铺 混合销售，避免内部竞 争 低层商铺，可以打分、 组团销售，根据市场具 体情况而定 销售必须有计 划有策略的执 行，因为写字 楼销售难度将 会大于商铺， 从而进行分段 销售，避免写 字楼遇冷 进入性及昭示性好，扩大展示面，做足品质感 ?外立面以整洁明亮为主线，配备现在主流玻璃幕墙，外观整体大气挺直，切忌不要样式花哨， 色彩纷杂，或样式老土缺乏品质感； ?写字楼临靠优比路，入口处尽量宽阔，前广场应设有喷泉及花坛式景观等。 区域内最高建筑，力作地标建筑，增加印象分 一座地标 书写一段传奇，五丰广场，开启城北新时代 自身商业支持，配套充足，生活便利 办公、吃、喝、玩、乐、住，一站齐全 通过一系列包装，项目价值及认可度会得到极大提升， ?归根结底我们的目标是快速去化 ?归根结底我们的产品是投资产品 ?归根结底我们需要的是小面积、低总价 ?归根结底客户需要的是一定的返租提振信心 产品建议 一栋纯写字楼 ?三栋高层写字楼中，仅一栋用作纯 办公； ?招商主要面向贸易、物流产业 ?面积分割以50-100㎡为主，墙体之 间可打通，灵活运用，尽量以较小的 面积及较低的总价面向投资者； ?返租形式可以一定程度的参考前期 商铺返租运营模式 产品建议 两栋公寓式办公楼 ?三栋高层写字楼中，其中二栋用作公寓式办公楼； ?招商主要面向电商及小型产业 ?面积分割以40-70㎡为主，不要装修，毛坯产品可以 以更低的价格入市，以其相当于商铺的总价但更大的使 用面积势必是强有力的吸引点，另外根据市场的变动， 可以适时带装修入市，提高溢价 ?返租形式可以参考前期的商铺运营模式，根据市场适 度调整 THANKS 让客户到来 上海投资客 同“昆山客户”间会互相介绍一样道理，上海投资客 也会向亲朋推荐自己认可的产品，但有些注意点。 投资昆山毕竟不是同城，客户戒备心 理较重，需要有耐心和产品说服力。 客户间介绍 操作要点： 因路途较远，需要解决看房路线的问 题，故看房班车接送是必需品。 其他方面参照昆山本地介绍客的各项 优惠条件，如奖励机制等。 由前所述，本案客户将主 要来源于如下三个渠道 让客户到来 昆山投资客 昆山境内的中小型投资客将成为本案的投 资型商铺主力客户来源。 上海投资客 昆山临近上海、历来投资型产品有从上海 吸引投资者的“传统”，且上海有大量的 中小投资者在本市难觅合适的投资产品。 常熟、南通产业客 本案的服装、家纺类商家将主要从常熟、 南通等地进行招商，通过招商能导入部分 以自营为主的产业客户。 考虑到常熟、南通本市都有类似投资产品，故主打投 资对他们的吸引力有限。但可在招商过程中，对有意 在本案发展业务的客户，引导购房用于自营用途。 寻找自营客 操作要点： 常熟、南通是主要的轻纺类产品产区 产业客将更关心项目自身的条件，如 和交易中心，有外拓需求的潜在商家。 将来的运营情况，需要让他们放心。 开业初期，项目需要有商家支撑，故 对他们的入驻要有相应鼓励政策。 让客户到来 常熟、南通产业客 ?能否尽量减少空置 率