江西赣州玖珑湾项目整体营销执行策略方案-全套.ppt

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 形象建立 户外广告，形象出街 选址： 老城区1块、章江新区1块——树形象； 周边县市至章江新区的必经路线、高速 公路口等——截客； 主要竞争楼盘及本案看房路线上 ——导流及截客； 主题： 不负此江山 不负此江山 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 形象建立 明星代言 拟邀请明星：陈红、杨钰莹、邓超 等江西籍明星； 代言形式： 在项目宣传片中，明星亮相讲话，如“我是陈红、我在玖珑湾” 户外广告明星形象出街； 组织1次明星参加的现场活动 （具体形式根据价格而定） 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 形象建立 玖珑湾营销体验中心开放 目的 通过奢华、震憾的营销中心开放，让本案客户真正体验“滨江豪宅” 奢华感，拉开本案与周边楼盘的差距。 形式： 配合奢侈品展进行，如名车展； 邀请前期蓄积客户和会员参加； 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 形象建立 线下小众媒体投放及炒作 网络以9ihome为主，其他网络为辅。 楼宇广告，主要选择赣州高端写字楼及五星级酒店、以及高端社区。 短信投放。针对赣州高端客户投放，如宝马车友会、银行VIP客户、商场VIP客户等 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 蓄客 ???? 线下渠道策略 短信针对性截客 多样化 商业中心设巡展点 企事业单位拓展 周边县市巡展 银行、车行等VIP联动 临时接待中心 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 蓄客 ???? 玖珑湾客户会成立 形式： 利用客户会平台吸纳会员进行蓄客； 通过入会及升级的系列权益吸引客户入会； 以客户会名义进行多渠道拓客和蓄客； 主要权益： 购房优惠：入会即享，升级享更多权益； 免费参加临时会所的活动； 蓄客 ???? 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 玖珑湾临时会所成立 目的： 以临时会所的活动吸引客户入会； 以临时会所的活动维系入会客户，增加感情； 主要形式： 在中心区租赁高端酒吧作为临时会所，会员平时消费享最大折扣优惠； 每周举行系列PARTY，如奢侈品展、新品发布会等。 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 第一批推售 前提一：合理分批，确定每批推售单位 时间：2011年10月 目的：制造稀缺，保证项目实现最高价值 方式： 根据项目规划和工程进展状况，以及后续对客户的摸查情况，将项目1期合理分成多批（引用价格策略等）进行销售，人为制造稀缺，确保热销和价值的不断提升，形成良好的口碑传播。 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 第一批推售 前提二：样板房开放，震憾全城 时间：2011年10月 目的：提升项目价值 方式： 1、以“酒会+奢侈展”形式进行样板房开放，让赣州客户体验一场震憾的心灵之旅； 2、样板房开放的同时，对外公开项目均价，试探客户对项目接受度； ???? 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 第二批推售（加推） 加推必杀技 房号控制 组合出击 提价 现场旺场活动不断 答谢客户 启动老带新激励 阶段划分 形象主题 营销活动 推广渠道 价值展示 2011年玖珑湾总控图 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 营销中心开放 筹备期 形象推广及客户蓄备 2、3、4#开盘销售期 不负此江山 坐享章江70年 样板房开放 临时会所开放 业主答谢晚宴 线上：以户外及路牌为主（特别是要截流章江新区竞争楼盘客户）；报纸、杂志等适当投放 线下：以网络、短信等为主。 章江最美风景线 营销中心开放 系列高端圈层活动 2011年玖珑湾总预算 费用类别 说明 小计 推广 户外 建议投放4块-6块（半年） 200 报广/软文 50 网络 建议选择 5 短信 0.025元/条，每月投放300万 10 展示包装 不含营销中心、样板房装修费用 50 物料 楼书折页、户型折页、礼品 25 营销活动 —— 140 不可预见费用 —— 20 总计 500 销售金额 2.5亿 营销费用约占总体营销额 2.0% * Thanks! Power Presented by 首先通过一个SWOT分析，认识到11年我们的优势、劣势、机会和威胁，得出11年我们必须以别墅来统领全局 体 一墅御天下、