商品房买卖相关法律知识.docVIP

商品房买卖相关法律知识 　　　　　　　　　　　　　广东尚典律师事务所　胡丽琴 　　近来有较多朋友来电来信咨询关于商品房买卖的事宜。为了帮助想买房的朋友提高购房法律意识，写成《商品房买卖相关法律知识》，供各位朋友参考。 一、何谓商品房 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。　　商品房现售，是指房地产开发将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。　　商品房预售，是指房地产开发将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。“五证”即指销售（预售许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 “五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 　商品房的卖方有开发商，委托代理人以及房地产中介以及房主个人。购房者在购房时，一定要对房屋的销售主体资格进行认真的审查，防止因商品房卖方主体资格问题导致商品房买卖合同无效。 开发商 签订合同时，购房者对进行核查，开发商出示有关证件，检验证件上所载开发商名称与填写的开发商名称是否相符，如不符，则不可与该开发商订立商品房买卖合同。 房地产开发企业可以委托代理人与购房订立商品房买卖合同，但代理人必须在开发商的授权范围内开展活动。因此，购房者有必要审查开发商出具给其代理人的书面授权委托书，审查授权委托书的真实性、授权范围及有效期限等。 房地产中介服务机构代为销售商品房时，应当向出示销售委托书。由于中介机构龙蛇混杂，常常因销售权属争议或超越代理权进行销售或虚假口头承诺满足购房者的要求从而侵害购房者的合法权益，因此，购房者在与中介服务机构打交道时，一要验证中介机构的合法代理身份查清开发商给房地产中介服务机构的具体授权范围 ４、商品房共有人 还有一个情形，房屋为共有财产的情况下，购房者应如何与卖房者签订购房合同？ 共有人无权单独处分共有财产，这是民法通则和物权法的规定。因此购房者在购买房屋的过程中，要认真审查房产证上的权属人。如果购房者与共有财产一方签订了购房合同，那么这种单方处分共有财产行为是否有效呢？物权法上对此作了区分。即要看购房者是否为善意第三人。所谓善意第三人，即指在购房时不知道该财产是共有财产或者不知情该行为人为无权处分人，而签订了购房合同并支付了相应的购房款。此种情形下，法律是保护善意第三人的利益并认定该处分行为是有效的，该善意第三人获得房屋的所有权。但若购房者为恶意第三人，即在购房时明知道行为人为无权处分人，或者与该无权处分人恶意串通，签订购房合同并支付购房款，此种情况下，该处分行为属于效力待定行为，若其他的共有财产人对此行为不予追加认可，那么就属于无效行为，签订的购房合同也是无效。 因此，为了确保购买房屋的权属清晰，购房者应该对房产证上的权属人以及签订合同的对方认真核对，以免日后陷入房屋的权属纠纷中。 针对以上在合同签约过程中，由于卖方主体资格所带来的合同风险问题，在实践中，通常通过律师见证的方法来降低合同的签约风险。即由律师对商品房买卖合同的签约主体的身份进行真实性、合法性审查，见证合同签约过程，出具律师见证书，确保合同的有效性。 四、商品房买卖过程应防止事项 １、防止虚假广告 很多开发商为了促销房屋，往往把房屋的面积，小区的公共设施，配套服务等的条件、标准等 从法律上讲，广告是一种要约邀请，不具有法律效力。但是为了保护购房者的利益，防止开发商“披着美丽的虚幻外衣”，司法解释明文规定商品房的销售广告属于要约，其打出的关于房屋的设施条件、送花园、送楼阁等的承诺，应作为合同内容的一部分。 因此购房者在签订合同时，应认真审查合同条款中关于房屋现状以及公共设施等的内容是否与开发商所打出的销售广告有出入，并约定相应的违约责任，保护自己的利益。 ２、防止面积缩水 购房者付款时可以选择按套计价或者按照建筑面积、套内建筑面积计价。如果选择按照建筑面积、套内建筑面积计价，则要在合同中明确约定房屋面积，以及约定面积出现差异时的处理方法。 如果面积出现差异，合同双方可选择如下方式处理： （１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；　　（２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起３０天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。　　买受人不退房的，产