我国小产权房存在的法律问题及建议.pdfVIP

第lO卷第3期 河j匕软件职业技术学院学报 Vbl．10No．3 ofHebeiSoftwareInstitute 2008年9月 Journal Sep．2008 文章编号：1673．2022 2008 03．0075-03 我国小产权房存在的法律问题及建议 李振宇1，王儒靓： 1．中国人民银行遵化支行，河北遵化064200；2．河北金融学院．河北保定071000 摘要：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋。小产权 没有市政规划、建委等管理部门的批复，施工过程 房主要分布在县 区 级行政区划范围内。因没有缴纳土地 也没有权威部门的监督检验。没有合法取得土地 出让金等费用。而不能获得由国家房管部门颁发的产权证。 使用证，也不具有有效的产权证明，只有价格上的 只能得到村委会或乡镇政府颁发的“产权”证明．故称之为 相对优势，相当于同样位置普通商品房价格的 “小产权房”。也叫“乡产权房”。现阶段。小产权房有违土地 40％～60％。 管理等法律规定。属于“违规建筑”，同时也不符合国家相关 二是具有区位优势。小产权房项目主要集中在 产业政策。若任其肆意发展。势必影响到整个房地产市场的 健康发展。银行的授倍限制理所应当地成为了必然。 城区和距离县 市 中心不超过5公里的乡镇，少量 分布在风景优美、适宜休闲度假的景区附近。县域 关键词：小产权房；法律风险；违规建筑 小产权房多为乡间“别墅”。地理位置优越、自然环 中图分类号：D922．3 文献标志码：A 境优美、交通便利，价格相对低廉。档次、环境及价 格上的优势使县域小产权房开发和销售呈现上升 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋。 趋势，其销量占区域整个商品房销售市场的10％ 小产权房主要分布在县 区 级行政区划范围内，因 左右。 没有缴纳土地出让金等费用，而不能获得由国家房 管部门颁发的产权证，只能得到村委会或乡镇政府 二、小产权房的主要模式 颁发的“产权”证明，故称之为“小产权房”，也叫“乡 产权房”。不论是乡镇政府还是村委会发证的小产 小产权房的模式主要有以下几种： 权房产，既没有国家授予的土地使用证，也没有预 一是以新农村建设、旧村改造名义开发建造 售许可证，房屋管理部门同样也不会将购房合同给 “小产权房”。这是目前最为普遍的运作模式。其基 予备案，“产权证”自然不属于真正合法有效的产权 本操作流程是，开发商和村委会合作或者村委会自 凭证，实际上也就不具备真正的产权。 行组织建设，在宅基地、乡镇企业废弃地、公益设施 目前，市场上存在三种小产权版本。即：一是挂 用地，甚或违法占用耕地擅自开发住宅，委托销售 靠在县 市 进行开发，由县 市 发放的房产证，这 代理公司或者自行销售，并向购房者发放由村委会 种情况在2000年左右居多；二是由乡镇政府发放 自行制作的“宅基地本”或乡镇政府制作的“房产证 的“房产证”；三是由村委会发放的“宅基地本”。目 明”，非法获利。 前，除第一“版本”可以通过补交相关税费拿到真正 二是以村镇建设、农业园区开发为名建造小产 的产权证外，其他两种都不受法律保护。 权房。这也是一种主要的运作模式。利用存量宅基 地、集体建设用地，以满足当地农民的居住需求为 一、小产权房的特征 托词，借平房改造之机，超审批范围任意扩大建筑 面积，占用耕地来建造住宅，将其中一部分进行“市 小产权房主要有以下两个特征： 场化”销售，所获收益归集体所有，向全体村民分 一是具有价格优势。小产权房属于普通住宅， 红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业。 一般是以旧村改造或者新村建设的名义开发建造， 三是以农业观光园、农业采摘园等农业开发为 收稿日期：2008--04—22 作者简介：李振宇 1970- ，男，河北遵化人，经济师，现任中国人民银行遵化市支行副行长。 万方数据 76 河北软件职业技术学院学报 第10卷 名圈地进行住房开发。这种模式正逐渐成为“小产 项目，其项目开发不符合国家相关产业政策，既不 权房”的重要模式。通过村委会租赁村里的土地。 能赢得银行信贷的支持，也不能进行抵押和担保。 以农业项目开发为名，将一部分土地建设成为瓜 项目的投入全依赖自筹资金。这种情况下，如果发 果、蔬菜、养殖等农产品开发基地，另一部分则以 生合作的一方撤出，资金链条断裂，楼盘很容易形 农业用房的名义开发成为低密度、高档次商品房 成烂尾，对预缴部分房款的购房者来讲，投入的资 予以出售；有的借农业开发之名，实为个人租赁农 金必然会“打水漂”。 业用地，签定长期租地合约，然后自己建造别墅对 其次是经济纠纷。因小产权房交易不受现有 外销售。 法律保护，受损人很难依靠法律武器维护自身权 益，难以追回损失。如果不知内情，遇上违规操作， 三、