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湖南省房地产市场评价模型的 建立及评价 □曾力勇 　裘亚峥 　　湖南省房地产市场也随着该省 GDP 的快速增长 、居民购 析工具 。 买力水平的提高以及城市化进程的加快呈现出强劲的发展 根据上述原则 ,对于第一类指标 ,则选取了社会经济发 势头 。本文针对湖南省房地产市场的发展状况 ,结合房地产 展指标 ,其中包括 : GDP 总值 、居民人均收入 、城市人 口总数 、 业的特点 ,选取反映其运行规则的指标 ,采用历史数据和比 全社会固定资产投资等统计指标 。对第二类指标 ,则是房地 较方法进行对比分析 ,得出了综合的评价结论 。 产市场运行指标 ,根据土地出让 、房地产开发 、商品房交易三 个方面共选取了土地出让总面积 、房地产用地出让面积 、商 一 、基本统计指标的选取及其原则 品房用地市场方式出让面积 ;房地产开发投资、商品房施工 本文对统计指标的选取 ,主要是为了分析房地产市场发 面积 、商品房竣工面积 、商品房新开工面积 ;增量市场销售 展与社会经济发展变化的关系以及房地产市场 内部运行状 面积 、空置面积 、存量市场交易面积 、房屋出租面积等个指 况 。因此 ,所选取的指标主要包括两大类 :一是湖南省社会 标 。 经济发展指标 ;二是湖南省房地产市场运行指标 。对它们的 选取是基于以下两项原则 : 二 、运行评价模型的建立 其一 ,根据“需要性”选取 。即所选取的统计指标应与房 对湖南省房地产市场运行进行评价 ,首先应建立一个全 地产市场发展有相当的关联度 ,并可以用来作为研究分析工 ( ) 面反映房地产市场运行状况的指标体系 层次分析模型 。 具 。 该体系应确定出总 目标层 、分 目标层 、子 目标层等各个层次 其二 ,根据“可能性”选取 。即所选取的统计指标应是既 的量化判断标准 ,在此基础上对房地产市场的整体运行状况 往和当前统计资料中可以采集得到的数据 ,属于可获得的分 进行综合评价 。 ( ) 　　 1 综合评价层次分析模型的建立 　　　　　表 1 房地产市场综合评价的层次分析模型 一级 目标 二级 目标 三级 目标 完全正常 房地产开发投资与 GDP 比 房地产业与社会经济发展的协调性 正常 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例 基本正常 商品房新开工面积占施工面积的比例 异常 商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比 房地产市场均衡程度 商品房空置率 商品房增量市场供求结构比 商品房销售额与开发投资额之比 房地产市场景气程度 商品房销售面积与竣工面积之比