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酒店管理开发 论述地产酒店开发模式的形成 目前，传统的酒店产业正在从主要依靠产品市场的服务交易寻求投资回报，转向主要依靠以土地、建筑物、设施设备、品牌等有形和无形资产的产权交易来寻求投资回报。地产资本大规模进入酒店产业，促成了地产与酒店的产业融合，形成了以“地产+酒店”形式出现的新型酒店经营模式。 地产酒店开发模式的形成 在国际地产经济高速发展和国内地产经济快速扩张的进程中，越来越多的行业同地产业结合起来。随着我国旅游业的快速稳定发展，旅游地产、酒店地产也在全国各地迅猛发展。地产与酒店业的结合形成了多种不同的酒店业界形式，地产酒店就是其中一种。具体来说，它是指地产投资商以地产资本投入物业为基础，并以业主身份委托酒店管理公司对酒店进行经营管理的合作方式，即一种“地产投资+酒店经营”的开发模式。地产酒店投资热潮的出现，是国家政策走向、行业发展趋势以及地产投资商的经营战略等多种因素共同作用的结果。 首先，地产投资商在土地紧缩的客观状况下。资产转向酒店。全球地产经济的萎缩，导致我国地产投资商向拥有长期回报率的酒店业发展。2006年国家出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即。国六条”，对住宅开发用地有了明确的限制。至今，国家对土地的管制呈现出从紧的趋势。在此背景下，众多已经完成了原始资本积累的开发商，不得不开始尝试改变趋同的粗放模式，在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。其次，地产酒店形式可成为地产投资商的资本后盾。进行酒店开发的地产商大多为实力雄厚、品牌卓著的资本巨头。他们有资金与实力做长线投入，在追求长线收益的同时，他们同样看重酒店物业给企业带来的品牌以及资本后盾效应。这种资本后盾效应主要体现在两方面：一是以持有酒店为其他项目开发获得更多资本护航。地产资本在做酒店的同时一般也在进行住宅或其他形态的物业开发，假如市场受挫，企业资金链遇险，那么他们手中所持有的高级酒店就是优质的抵押物业，凭此可获得大量银行贷款，帮助企业渡过难关；二是酒店的商业性质可避免高额的土地增值税，一定程度上节约成本。根据政策规定，用于销售的商业地产将被征收高额的土地增值税。因此，地产投资商只要保持对酒店的持有而不产生交易，那么该项目自然也就规避了土地增值税的征收，这对于企业而言当然节约了大量成本。第三。地产酒店可以带动相关集群物业升值。地产资本进入酒店业，除了开发单体酒店外，还会采取群落开发的形式。这样开发出来的酒店，周围有物业小区、写字楼和商厦，形成一个建筑群落，它们之间能够形成良性互动，酒店为周围建筑提升了物业的价值，周围建筑则向酒店输送稳定的客源，两个群体共生共荣。而经过知名酒店管理公司所管理的酒店周围的地价一般都能得到一定的增值。 简言之，地产和酒店的结合，可以为地产投资商带来可观的酒店经营的经济效益，同时持有地产可以作为地产开发商的资本后盾，也可以带来良好的社会效益，提高企业知名度。因此，地产与酒店的开发模式已成为当今众多地产投资商看好的投资方向。 地产酒店开发中存在的问题 豪华、高档酒店无序扩张 一般来说，投资酒店的数量从高端到低端应呈现金字塔结构，而我国目前投资酒店的数量结构却与之相反。呈现出极其不合理的结构现状。据统计，截至2007年·我国拥有旅游饭店数量14327家，其中，五星级饭店361家。五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20％。2008年新开业的饭店有330家，其中通过公示并挂牌的5星级饭店就有97家，可见高星级酒店扩张迅速。究其原因，地产酒店投资商无疑是这一现象最有力的推动者。从投资商的角度来看，他们关注的是投资回报率，而投资回报率一般会从短期和长期两个方面进行考察。短期投资回报，耵经营利润与业主成本之差，在我国酒店业现状下不乐观。长期投资回报是短期利润、土地和资产增值。于是，长期投资回报就成为地产开发商地产资本进入酒店业的主要考虑目标。而地产投资商正是看准了高星级酒店的短期利润和长期资产增值特征，因此。以“高标准、高档次”理念建造的地产酒店也就随．处可见了。 对酒店行业认知不足导致盲目投入 笔者根据主要经营项目，将目前市场上地产酒店投资商分为两大类：一类是拥有很强实力的以地产投资为主要经营业务的地产投资商，如富力集团、金茂(集团)有限公司等。他们拥有开发商业地产的实践经验，同时也拥有巨大的经济和经营实力。另一类则是从事地产投资业界之外的其他行业的投资者，是在其他行业中完成了原始资本积累的投资商，由于种种原因看好酒店业，投资地产酒店。由于拥有强大的资金和建设酒店的经验，专业的地产投资商对地产酒店的投资总体情况良好。同时，一些中小型地产投资商，建酒店是不得已而为之。因为当地政府要求所拿项目必须配建酒店。特别是目前二、三线城市对引进高档次酒店的热情更高，希望