商品房交付的法律问题.docVIP

随着我国住宅建设和房地产业的讯猛发展，房地产交易已日趋活跃，在房地产交易过程中，商品房交付是重要的一个环节，近几年，房地产交易市场被称为“入住纠纷市场”，因此，如何正确对待房品房交付是开发商和购房者当前应该审视的重要问题。 在谈到商品房交付的时候，我们必然要联系到占有，占有概念起源于罗马法，大陆法系是随着罗马法的传播和继受而形成的，罗马私法的全部理论和实践在大陆法系各国的民法理论和立法中几乎都得到了体现，占有也不例外。近代法国、德国、日本和瑞士的民法典，均设有占有的章节或条款，在我国民法中，占有和“占有权”也得到了广泛运用。“占有”在民法理论中被解释为“主体对物的实际管领和控制”，并被区分为所有人占有与非所有人占有、合法占有与非法占有、善意占有与恶意占有、直接占有与间接占有。在中国民法中，“占有权”只是所有权或他物权的一项内容，并非一类独立的权利；而占有的概念则至今未见诸立法，独立的占有制度也就无从谈起了。 我国现行立法对占有的定位，固然有其历史原因（如前苏联民法的影响，计划经济体制下对国家财产运行模式的僵化理解等），但在今天却面临着现实的挑战。 商品房交付是利益享受和风险承担的分界线，还是确定商品房保修期限、交纳物业管理费、办理房产证的起算日的依据等，具有重要意义。 在商品房交付过程中，开发商和购房者往往对商品房买卖合同约定的交房条件理解上有偏差，产生大量的购房者拒绝接房，引起大量的纠纷。开发商认为，商品房经五大责任主体验收合格就可以交房了，而购房者认为，商品房不但要经五大责任主体验收合格，还要取得《工程竣工验收备案表》，否则不接房；某些小区内正在绿化、道路没有硬化、小区大门还没有安装，但开发商取得了五大责任主体验收的证明文件，据此让购房者接房，否则按合同的约定要让购房者承担逾期接房的违约责任；还有多数开发商在交房时委托给物业管理公司进行办理，在办理交付时，先让购房者签接房单、交物业管理费、签物业服务合同等然后再将钥匙交付给购房者进行验房，购房者则认为，开发商的要求不合理拒绝按开发商规定的程序来办理，从而产生纠纷；还有在交房过程中，发现了商品房渗水、门窗关闭不严等其他不符合合同约定的条件从而拒绝接房，对此类情况，开发商认为购房者应当先接房，否责要承担逾期接房的违约责任，至于渗水、门窗关闭不严等问题是保修的范畴；在商品房交付过程中，出现此类纠纷最重要的原因在于交房是不是否合法定条件、约定条件；下面就甄别一下交房的法定条件和约定条件。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国消防法》也规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 　　 依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。” 2000年，国家工商局与建设部联合制订了《商品房买卖合同》示范文本，该示范本中涉及商品房交付主要问题共有二个条款，分别是第8条“交付期限”、和第11条“交接”。 商品房买卖合同第8条显示：交付期限。 出卖人应当在＿＿＿年＿＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经