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基建管理优化 第20卷 2008年4期 总第77期 土地增值税节税例解 金秋萍 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其 了广告费，业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可 附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取 以减少应纳税所得额，降低所得税税负。 得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业的主要税 由于房地产开发公司和房地产销售公司的销售价 种之一。本文根据土地增值税的特点，介绍几种土地增 格是一个变量，会随着市场环境的变化而变化，为了增 值税筹划思路，并举例加以分析。 加筹划操作的通用性，笔者在这里给出较一般性的筹划 一 、 利用建立房地产销售公司进行纳税筹划 规律。 为了降低房地产开发公司的销售增值率，可以通过 假设房地产开发公司对外销售房地产价格为A。对 成立一家房地产销售公司来动作。(财政部、国家税务 房地产销售公司的售价为B，在计算土地增值税扣除项 局总局关于营业税若干政策问题的通知)(财税[2003] 目为C，其他条件同上，则要满足下列约束； 16号)规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或 (i)房地产开发公司销售给房地产销售公司的销售 受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用 增值率≤20％，即：(B—C—BX5．5％)÷(c+13X5． 权的购置或受让原价后的余额为营业额。因些，通过设 5％)≤20％ 立房地产销售公司来动作，不会造成重复缴纳营业税。 (2)契税和土地增值税比较：契税土地增值即： 同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增 (B×30％)(A—C—Ax5．5％)×30％。 值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税 (3)房地产销售公司在对外销售的增值税≤20％， 的目的。此外，设立销售公司后多一道销售环节，增加 E9：[A—B一(A—B)×5．5％]÷[B÷(A—B)5．5％]≤ 20 基建管理优化 第20卷 2008年4期 总第77期 20％。 于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增 整理求解得：B÷C≤1．2848，A÷C≤1．1942，A÷B 值税。 ≤1．214． 两方案比较，采用合用建房方式，房地产开发公司 采用该法筹划，可以实现分段计算土地增值税，因 司节省土地增值税720万元，不考虑其他因素。应采用 此能适当降低土地增值税，但需要注意的是，房地产的 方案二。 定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产 2、代建方式筹划 开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间 房地产开发公司以代建方式建房是指由委托建房 交易的限制，具体可参见(关联企业间业务往来税务管 单位提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准 理规程))(国税发[2004]143号)以及(中华人民共和国 书以及基建计划，房地产开发公司以委托单位名义购买 企业所得税法)的具体规定，合理确定房地产销售价格， 或者由委托单位自己购买土地使用权、材料、设备。房 防止税务机关对关联交易价格进行纳税调整。 地产开发公司(目9受托方)不垫付资金，开发完成后向委 二、充分利用运用建房方式进行纳税筹划 托单位收取代建房收入的行为。按上述方法操作从形 1、合作建房方式的筹划 式