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房地产开发企业报表分析的特殊性探析 赵乐秀 (河南隆基房地产开发有限责任公司，河南，新乡，453000) 【摘要】财务报表是财务分析的基 已经大部分转移给购买者，预售时企业取得 力。但对于房地产企业而言，由于其经营周 础．房地产企业由于其经营的特殊性，决定 的收入已经相对确定，未来只存在很小的风 期长r．会计周期．在整个经营周期内，企业 了其会计核算有其自身的特点，时房地产企 险．因此这样的处理会低估企业的收入，高 的价值创造在不断地进行，但其收入与成本 业的财务报表进行分析必须考虑这些特点。 估企业的存货及预收账款。 的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映 本文探讨了房地产企业的经营特点对其会 房地产企业经营的另一个显著特点是 企业创造的真实价值。除了收入与成本确认 计核算的影响．并分析了房地产企业财务报 高风险性。由于房地产价格受到多种因素的 的阶段性对利润产生影响外．企业的销售成 表分析的特殊性。 影响。再加上房地产企、世的经营周期长，因 本一般以单位面积成本平均计入各套房屋， 【关键词】房地产企业；企业报表；报 此房地产企业经营收益具有很大的不确定 而为整个产品完工和销售而支付的管理费 表分析；特殊性 性。同时，会计计量方法和会计估计对房地 用、销售费用和财务费用也以会计期间计入 产企业的报表也会产生很大的影响。作为在 各期，造成成本、费用与收入的不配比，这 财务报表分析是财务信息的的需求者 建中的房地产工程及完工的房地产项目，对 会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对 通过财务报表了解企业财务状况、经营状况 一般企业来讲是以固定资产的形式列报于 企业盈利能力的判断。 的有效途径，对财务报表进行全面、合理的 资产负债表L}|，其价值计量一般采用历史成 2．2房地产预售制度下企业大量预收账 分析有助f决策者作出正确的决策。财务报 本法．因此其市场价值的变化对其会计期间 款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不 表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能 的收益并不会产生直接的影响，房地产价格 实。根据房地产企业经营产品的特殊性。我 力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财 的易变性对一般企业的财务报表不会产生 国房地产企业的销售实行预售制度，企业在 务分析理论基于普通的企业设计出了一系 很大的影响。但对于房地产企业，其在建的 预售时。般会按照合同要求客户支付大部 列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息 工程和完工的项目均作为企业的存货计入 分其至全部的价款，但按照收入的确认原 需求者基于决策的需要，通过财务报表的分 流动资产。存货计价方法的选择企业具有一 则．只有等到房地产开发完成并办理了产权 析可以对企业的上述能力进行评价，以获取 定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的 转移手续时才能确认销售收入．在此之前． 自己需要的信息。但是房地产企业由于其经 期末资产价值，片对当期的损益产生影响。 预售取得的收入以预收账款的形式存在。由 营特征显著区别于其他一般企业，决定了其 房地产价格的易变性和存货计价方法选择 于房地产企业的经营周期相当长，因此预收 财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业 的灵活性会增大房地产企业收益的波动性， 账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从 财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。 并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地 性质上来说，预收账款是企业的负债，但对 1房地产企业的经营及其对会计核算 产企业财务报表分析的难度。 房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同 的影响 除了房地产企业经营具有的周期长和