上海社区商铺案例库——万科假日风景商业.pptVIP

项目概况 “十尚坊”位于闵行区龙茗路（顾戴路、平阳路段），其名称来源于商业街中10栋形态不一的商业建筑，全长300米，总建筑面积为18000平方米。 原为江南星城社区商铺，上海丰柏企业发展有限公司2003年收购后，对项目进行了适度改造，并聘请时尚生活中心有限公司对十尚坊进行统一经营管理。 2005年开始招商，按规划，“十尚坊”中餐饮占60%，精品零售占20%，服务、娱乐占20%。 二、案例启示 区位特征——小范围看，生活类消费基本充足 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递减趋势。 注：半岛大都汇 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。 “砖”元素 案例链接：从“淮海中路138广场”到“无限度” “无限度”前身为“上海广场” 6层、4万方的商业裙房（地上3.6万方），落成于1997年， 位于淮海中路这个上海最繁华的时尚购物区。其原定位为购物零售商场，为衬托出高档华贵，外立面大量采用大理石贴面，建筑形态封闭，使顾客在未进入广场前无法知道其内部有哪些商品以及经营品牌的档次水平，人气不足，经营情况不理想。 2005年年中，该项目由摩根士丹利收购，并对其定位及建筑风格进行了整体改造。改造后的“上海无限度” 被打造为融购物、休闲、娱乐于一体的、具有个性化、互动性的一站式体验型动感时尚消费中心。 改造前：封闭的建筑形态 三、项目总结 上海社区商铺案例库 ——十尚坊商业街 报告编写目的：通过对各典型案例的调研分析，着重考量其发展沿革、业态配比、租售情况等，以为部门今后项目的洽谈及内部员工工作技能的提升贮备资源、提供依据。 案例调研时间：2007年8月 报告撰写时间：2007年8月-9月 项目启示： 启示一：用差异化定位挑战“地段核心论” 启示二：设计立足于经营本源 一、案例背景介绍 3-4元/㎡/天 半岛大都汇 2005年 （十尚坊招商时） 沿街：3.5-3.8元/平方米/天（1-2层） 内街：3.5元/平方米/天（1-2层） 半岛大都汇 时间 项目 租金 目前 十尚坊 8-9元/平方米/天 龙茗路、顾戴路沿线 普通住宅底商约为2-3元/㎡/天 餐饮约为3-4元/㎡/天 租金 启示一：用差异化定位挑战“地段核心论” 人口、商业集中区 商业街末端 区位特征——大范围看，时尚餐饮休闲消费需求较大 上海的西南区域又是整个城市中活跃的、时尚的、富有激情的新上海人的聚居地之一，这些人有良好的教育背景、稳定的高薪收入、对于生活质量的较高要求。他们需要的商业形式是一个可以交流、放松、体验生活的空间，这个空间超越了社区商铺的层次。 项目开发期间，该区域基本以商场、卖场及生活配套类商业为主。 项目定位 定位 综合考虑项目所处区位及自身特点，开发商将其定位于区域副商业中心，即介于区域商业中心与社区商铺之间，通过统一的经营管理，将其打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售等业态）的时尚休闲消费中心。 项目不但可以满足该地块周边步行15分钟路程住宅区居民需要，还可以吸引整个古美板块，以及辐射至周边七宝、莘庄、春申等人口密度较大的区域范围。以较具特色及较大比重的餐饮，扩大了消费人群范围。 项目招商过程中引入了类似于“订单地产”的概念，投资者可以在商业街规划落实前参与其中，给出建议，并签订框架式协议，这就使得投资者能购买到更为满意的商铺，也有利于入驻业态的错位互补，减小了投资风险。 本帮菜 玩具店 美发 药房 本帮菜 东北炭烤 银行自助营业厅 台湾面馆 台湾菜 海派菜馆 港式火锅/东南亚风味菜 类别 组合发型 东北菜 东北人 仙霸玩具店 便利店 快客 7号 6号 5号 位置 蓝之艇海洋风情餐厅 雷允上 小家碧玉 九香炭烤 光大自助银行 吉亨面馆 叼馋 金伟利 香港肥杜火锅 商家 云南菜 淮扬菜 粤菜 江西菜 茶坊 本帮菜/粤菜 Pizza 运动服饰专卖 快餐 类别 拉祜酒家 苏菲食尚 4号 藏乐汤坊 Easy厨房 唐韵茶坊 3号 九仟口味塘野鱼馆 2号 Papa john’s Sport100 Kfc 1号 商家 位置 咖啡厅 咖啡厅 保健养生会所 家居用品专卖 服饰店 服饰店 澳味葡菜餐