鲁商集团·菏泽鲁商城市广场市场研究及初步定位建议报告P.pptVIP

区域竞争态势分析 区域在售项目的均价价差范围在200~600元的幅度内，有三个项目均价相等。表明区域内项目竞争较为激烈； 泰和·水岸嘉苑因与赵王和公园相融占据独特景观优势，成为区域内均价最高项目； 天阔逸城比邻双河高架桥噪音干扰较大，位置更偏离主城区，定价较为平实。 区域竞争态势分析 区域在售项目的月均去化套数平均为62套，表明去化态势正常速度均匀； 东盛·公园1号开盘前期进行了半年的蓄客活动，并采用龙舟赛等营销活动辅助蓄客蓄客充分使一期开盘房源顺利去化。 区域竞争态势分析 未来1~3年区域已知在售及潜在项目后续上市体量合计约220万㎡，供应充足，竞争也将更为激烈。 区域市场总结 5 北京、福建、上海开发商看好区域前景在此开发，带来新的开发理念。 顺应城市规划建设要求，超高层住宅成为区域内的主流产品。 区域产品售价高于全市均价，销售态势良好，去化均匀。 区域内在售及潜在项目后续供应量充足，但市场空间仍在。 精装修及高附加值的产品设计理念尚未在区域内体现并发展。 1 2 3 4 商业市场扫描 商业规模调研 主要项目商业占比统计 主要在售项目中部分项目的商业体量占项目的总体量比例在18%~27%之间，多数分布在西城商贸区； 香格里拉项目由于位于主城区商贸中心建有较大规模的商业步行街，在菏泽商业市场首屈一指。 商业产品调研 主要在售项目中部分项目的商业规划以双层为主占比达80%。双层面积在100~200平米之间，单层面积在30~100平米之间；开间在4~6米、进深在11~17米之间 商业业态主要有超市、汽车美容店、装饰中心、旅行社、饭店、药店等 商业价格调研 主城区住宅项目配建的底商售价在7000~9000元/平米；国贸中心因位置优越，商铺均价35000元/㎡。 远离主城区的住宅项目配建的底商价格在5000~8000元/平米 商业市场总结 菏泽市场尚未出现独立的商业项目及主题商街。 住宅底商是大部分项目商业规划的体现形式。 包租分红由专业运营公司统一管理的商业运作模式已经出现 1 2 3 项目名称 天华·领秀城 容积率 2.8 区位 东城 车库/位地下室 车位配比1：0.8,10万/个 现场地址 丹阳路以南，长沙路、武汉路间 内部认购 无 开发商 菏泽天华实业有限公司 开盘时间 2010年年初，2900元/㎡ 物业管理 金通物业，多层0.4元 交房时间 一期2011年底，二期12年5月 建筑类型 11栋6层多层，18栋11~22层小高层、高层 产权 70年 销售价格 3200元/㎡ 开发进度 多层封顶，高层5栋封顶 面积区间 95~160㎡ 销售率 60% 主力户型 123㎡3室2厅2卫 配套 幼儿园、会所 建筑面积 30万㎡ 推广 千年风水宝地，百世龙脉宅门 绿化率 45% 营销代理 金知业营销策划有限公司 咨询电话 0530-6165555 用地面积 165亩 个案点评： 项目体量较大，建筑形态多样，具有位置优势，性价比较高。外立面呈现现代风格，开盘至今推出670余套房源，去化60%,下半年将推出2栋中高层，400余套房源。客户以机关、事业单位职员、个体户为主，年龄结构30~40岁，菏泽城区客户占比70%。 天华·领秀城 项目名称 陶然美地 容积率 3.0 区位 东城 车库/位地下室 地下室1:0.8,2620元/㎡ 现场地址 丹阳路与华英路交汇处 内部认购 无 开发商 菏泽弘惠房地产开发公司 开盘时间 2010年6月，2500元/㎡ 物业管理 未定 交房时间 2011年12月 建筑类型 11栋11层小高层，6栋多层 产权 70年 销售价格 3400元/㎡ 开发进度 准现房 面积区间 92~169㎡ 销售率 90% 主力户型 114㎡的3室2厅2卫 配套 小学、会所 建筑面积 162710㎡ 推广 菏泽城东首席16万㎡悠闲生活城 绿化率 40% 营销代理 济南全筑空间 咨询电话 0530-5902222 用地面积 113亩 个案点评： 项目位于东城城区，周边配套成熟，交通便利，居住氛围较好。2011年上半年推案量在200套左右，去化50%。规划有社区集中商业，双层布局，尚未动工。客户职业以中等消费能力的公务员为主，年龄集中在30岁上下的首次置业者，以周边客户为主 陶然美地 帝都·东城国际 项目名称 帝都—东城国际 容积率 2.8 区位 东城 车库/位地下室 地下车位、车库 现场地址 长江路与广州路交汇处 内部认购 目前在认购 开发商 天成恒瑞房地产开发有限公司 开盘时间 9.3日开盘 物业管理 未定 交房时间 未定 建筑类型 小高层、高层 产权 70年 销售价格 3500－3800 开发进度 基础施工 面积区间 100－130 销售率 未开盘 主力户型 110－122㎡ 配套 外部