浅议《企业会计准则第3号――投资性房地产》对房地产出租企业的影响.pdfVIP

学习贯彻新制度 i；!j誊}jiil撼辫∞§瓣黼辫戮麟霸3 董}薯自誊攀瓣巍簿蠢i；．萤ii?爨簿攀}§燃iiii爨豢i ；芰议《企业会计准卿l第3号——投资性 房地产》对房地产出租企业fIll影响 文／严文海 m4政部颁布的《企业会计准则第3号～一投资性房地产》实 投资性房地产——土地使用权 5 少，／J施后，对从事房地出租经营企业的经营及会计核算带来 累计折旧——建筑物 5 重大影响。为此，笔者试图以深圳房地产出租企业为例，探讨如 贷：固定资产——房屋建筑物 黔7O 何进行新旧准则的衔接以及执行该准则后对企业利润、所得税 无形资产——土地使用权 7 的影响，从而选择更有利于企业经营管理的会计处理办法。 投资性房地产——累计折旧 8咖舢一一一 一、投资性房地产的定义及新旧准则的衔接 2．公允价值模式： 根据准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增 借：投资性房地产—公允价值 132040000 值，或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。根据 贷：固定资产——建筑物 定义，直属房地产出租经营企业除自用办公、未出租的建筑物 无形资产——土地使用权 7750000 及相应的土地使用权，不拥有所有权的已出租建筑物外，已出 未分配利润 租且拥有所有权的所有物业，应划归投资性房地产，在执行准 从上面两种不同会计处理可看出，在成本模式下，将原在 则之日，采用成本模式，将原在固定资产、无形资产科目反映的 固定资产、无形资产核算的符合投资性房地产的建筑物及相应 建筑物、土地使用权的账面价值作为投资性房地产的入账价 土地使用权的账面价值调整至投资性房地产核算，在资产负债 值，在投资性房地产科目单独核算。如企业所拥有的投资性房 表反映出来的只不过资产不同项目的一增一减，而公司的资产 地产同时满足以下两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃 总额、所有者权益均不发生变化。而在公允价值模式下，投资性 的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同 房地产按公允价值作为人账价值后，公司资产总额，所有者权 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房 益均发生变化，特别由于近年房地产价格的持续上升，公允价 地产的公允价值做出科学合理的估计。可以采用公允价值模 值大于账面价值，使得执行准则之日，公司资产负债表的资产 式，按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入账价值， 总额、留存收益大幅增长，资产负债率大幅下降，揭示了公司原 公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。目 持有的投资性房地产已出现较大增值。如该公司准则执行日 前房地产市场交易活跃且日趋完善规范，特别是经济发达地区 如上海、深圳等地，二手市场交易活跃，比较容易对房地产价格 二、对企业利润、所得税的影响 做出合理估计，符合采用公允价值模式计量及核算的要素。因 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产在后续计量 此，在首次执行准则日，可选择采用成本模式或公允价值模式。 时，通常采用成本模式，符合上述特定条件的可以采用公允价 以下是深圳房地产企业准则执行日分别采用两种不同计量方 值模式。其中成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性 法的会计分录： 房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减 1．成本法模式： 值准备”等科目，界定为投资性房地产的建筑物及相应土