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电 视 大 学 开 放 教 育 毕 业 论 文 题 目 姓 名 专 业 年 级 教学班 日 期 目 录 摘 要 2 关键词 2 一、不动产善意取得制度适用的基本情况 2 二、不动产善意取得制度适用的案例分析 3 （一）从权利价值角度分析与判断 3 （二）从基本法理角度分析与判断 4 （三）从行为性质角度分析与判断 4 三、不动产善意取得制度适用的完善思路 5 （一）无处分权人身份的特定性 6 （二）受让人“善意”标准的客观化 6 （三）转让价格“合理”范围的明确性 7 （四）行政机关登记行为的合法性 7 参考文献 9 不动产善意取得制度适用的反思及其完善 摘 要：不动产善意取得制度的确立，旨在保障交易安全，稳定交易秩序。但在司法实践中，该制度存在被简化、被泛化、被僵化适用的情况。以三起典型房屋买卖纠纷案为例，从权利价值、基本法理、行为性质等三个角度分析与判断，均得出司法实践错误适用不动产善意取得制度，导致判决结果违反法律公平与正义价值要求的结论。为指导司法实践正确适用该制度，有必要对该制度的适用条件做进一步地科学界定与理性完善。 关键词：不动产 善意取得 适用条件 为保护交易安全、提高交易效率，大陆法系各国普遍确立了动产善意取得制度。“早期善意取得的对象仅为动产，其源自日耳曼‘以手护手’之法则。”[2]而对于价值较大、影响较大的不动产，即使在民法发展水平较高的法国、意大利、日本等国家，也尚未确立不动产善意取得制度。我国在2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）颁布之前，传统观点普遍承认动产善意取得制度，在《物权法》颁布后正式确立不动产善意取得制度，这也是我国立法的一次重要尝试。该制度的确立，立法者希冀大大促进对善意第三人的利益保护，维护交易安全，“交易安全是法律对物权变动全过程实施控制的指导性原理”[3]，由此稳定交易秩序，提高交易效率。但从近几年的司法实践分析，这个制度本身存在着被无条件地泛化适用，导致过多保护善意第三人的利益，而使不动产原所有权人或者共有人（以下简称“原权利人”）利益处于岌岌可危的状态，有矫枉过正之嫌。笔者认为，有必要对该制度的适用条件做进一步地界定与完善，以期符合立法者的原意。 一、不动产善意取得制度适用的基本情况 依据《物权法》第106条之规定，不动产善意取得是指无权处分人将不动产转让给受让人，若受让人受让不动产时是善意的、并以合理的价格受让，同时依法应当办理登记的已经登记，受让人即时取得不动产的所有权的制度。在司法实践中，此制度被理解为受让人善意取得不动产应当符合三个条件，一是善意，二是合理价格，三是已经登记。但在具体适用中，因为“善意”、“合理”的标准尚无明确解释，实践中难以操作，所以该制度被进一步地简化理解为原权利人无法证明受让人不善意、价格不合理，且不动产已经办理过户登记的，受让人就当然甚至绝对地取得该不动产所有权。概而言之，是否登记成为受让人能否即时取得不动产的“分水岭”。由此，不动产善意取得制度在适用中就被简化、被泛化、被僵化地理解为“凡是已经办理过户登记的受让人均‘善意’取得讼争不动产所有权”。 正所谓“失之毫厘，谬以千里”，对不动产善意取得制度理解上的偏差，往往导致该制度适用后，原权利人与受让人利益的严重失衡。其中，有三起适用不动产善意取得制度的典型案例值得反思：一是一个不孝子偷出父母房产证、身份证，将二老唯一的安身之所卖给甲，甲持变更后的房产证在大雪夜将二老赶出家门；二是两个吸毒的兄弟，不管继母及两个尚未成年的双胞胎妹妹的反对，贿赂公证人员办理房屋遗产公证，又贿赂登记机关工作人员办好过户登记，将父亲死后留下的唯一房产卖给乙；三是黄先生为了出租房屋，将自己的身份证和房产证信息、钥匙交给中介张女士，张女士依此伪造黄先生的身份证和房产证，将黄先生的房屋卖给了丙并办理了过户登记。上述三个案例中房屋原权利人均起诉至法院，而各法院依据《物权法》第106条的规定，确认甲、乙、丙三人均善意取得讼争房屋所有权。倘若不以实证法标准衡量，仅仅以一个理性公民的“良知”判断，这些案件判决结果明显有违法律的公平与正义。 二、不动产善意取得制度适用的案例分析 上述三起房屋买卖纠纷案适用不动产善意取得制度后，得出由受让人取得讼争房屋所有权的司法判决结果，究竟是否符合法律公平与正义的价值要求，笔者认为，应当从以下三个方面予以深层次的理性分析与判断： （一）从权利价值角度分析与判断 案例一和案例二不仅仅涉及讼争房屋所有权的归属问题，而且涉及到原权利人的基本生活保障问题。这两个案例都有非常相似的情节，即讼争房屋是原权利人安身立命的“唯一”住所，即原权利人对该讼争房屋享有“居住权”。众所周知，衣食住行是人生活的基本需求，也是人享有生存权的基本保障。因此，居住权直接关乎人的生存权，而生存权又