地价与房价高企的关系辨析——理论与证据.pdfVIP

2015年第 1期 地价与房价高企的关系辨析 ※ — — 理论与证据 王祖山 何立华 内容提要：对房地产市场定价行为的理论分析表明，房价高企是由中国当前房地产及其土地要素市场的 特殊结构决定的，即开发商和地方政府的利益相互依赖—— “双重边际成本加成定价”的结果。实证检验表明， 房价和地价是一种互为因果、相互促进的关系。高房价已经偏离了经济基本面 ，这主要体现为人均收入水平和 人工成本等基本经济因素对房价缺乏显著的影响。 关 键 词：房价 地价 土地财政 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号：1009—2382(2015)Ol一0018—05 的措施提供参考。 二、文献综述及简要的评论 住房问题是事关大众福祉的大事 ，也是难题 。 1994年 7月，国务院下发 《关于深化城镇住房制度改 居高不下的房价很大程度聚集和体现了转型中 革的决定》，其核心是建立以中低收入家庭为对象、具 国在经济、社会和政治等方面的矛盾和问题，城市房 有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收 地产价格及其决定的因素 自然成为学术界探讨的热 人家庭为对象的商品房供应体系。经过 10多年的努 点。和一般的商品相比，住房具有独特的属性，如不 力．住房市场化改革一方面明显地改善城镇居民的居 可移动性、异质性、高价值性以及消费和投资的双重 住条件，统计资料显示，1990年中国城镇居民人均住 性等，但在大部分的国内相关研究中，分析住房价格 宅建筑面积为 l3．70平方米 ，到2005年则增加到 的影响因素却和一般的商品并无本质的区别。 26．11平方米。另一方面，极大地促进和推动了房地 影响房价的经济基本面因素通常可分为市场供 产及相关行业与市场的发育和完善，至 2009年，建筑 求因素和非市场因素。以市场供需为研究视角的文 业的总产值 ，占国内生产总值的6．58％。不过在居住 献．通常的做法是基于一系列基本面因素构建价格 条件改善的同时．城镇住房的市场化改革带来房价的 模型．以检验模型中影响房地产价格的显著因素 ，如 高速上涨 ，2003年全国商品房平均价格为 3225元／ 收入、利率、信贷以及股市等。 平方米，到2009年，平均房价为6644元 ／平方米。高 基于研究相关性的考虑．居 民收入往往被视为是 企的房价使得许多的家庭望房兴叹：中国社科院发布 最为重要的影响房地产价格的潜在因素。随着居民 的~2010经济蓝皮书：中国经济形势分析与预测》表 收入的增加 住房的市场需求曲线右移，在其他条件 明．城镇居民的房价收入比高达 8．76，在中国85％的 不变的情况下，这会促使房价的上升。中国仍然是一 家庭没有能力购买住宅。 个中低收入的发展中国家，收入约束可能是制约房地 在受到中央政府的严密监管和严格调控的背景 产需求的一个重要因素。利用 1999～2006年31个省 下．房价何以居高不下?这是本研究要回答的核心问 市的面板数据，董志勇等 (2010)的实证分析表明房价 题 对此问题的回答，希望有助于理解众多居民无法 推动力的主要来源是需求方，其中需求因素中的人均 承受的高房价形成的内在机理和具体决定因素，相应 收入对房价的影响较为明显。与之类似，沈悦和刘洪 地．也希望为中国未来住房政策的方向以及需要采取 玉 (2004)使用 14个城市的面板数据， ※本文系2012年国家社科基金项 目“居住保障资源的配置及保障效率研究”(项 目编号：12BJ