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中小城市房地产金融与风险防范研究 中小城市房地产金融与风险防范研究 郭志强 (中国人民银行晋城市中心支行山西晋城市048000) 摘 要：近年来，房价“拐点”成为社会讨论的热点话题。尽管目前无法有效判定房价“拐点”来临， 但多地房价增长乏力甚至出现下行的现实情况正在对房地产业产生影响。在此背景下．过去几年来房 地产爆发式增长积累下的金融风险开始逐渐显现，并且在个别地区已明显暴露出来。本文以晋城样本 为切入点．对房地产金融与风险防范进行了调查和研究。 关键词：房地产金融：风险：中小城市 中图分类号：F830．5文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2014)10—0014—03 一、晋城市房地产业发展情况 (二)房地产销售价格增长较快，居高不下，超过 (一)房地产投资增长强劲，供给呈现趋热态势 居民承受能力 自2008年起，晋城市房地产市场步入快速扩张 根据晋城市统计局公布的数据，2013年全市商 期，晋城市房地产开发投资规模不断扩大，占固定资 品房销售均价为4434元／平方米，是2008年销售均 产投资的比重不断提升。房地产开发投资额由2008 年城镇居民人均可支配收入增幅0．8个百分点。如 年的14．8亿元增加至2013年的50．82亿元，短短六 果从这个结论看，晋城市房价增长似乎在合理区间 年间增长343％，年均增速为22．8％，超过全市同期 内。但据对晋城市区住宅售价的实际调查，2013年， 固定资产投资增速(20．95％)1．85个百分点。2013年 末，晋城市房地产开发投资分别占全社会固定资产 晋城市区商品住宅预售房最高价格每平方米超过 投资和GDP的6％和4．9％，占比较2008年分别上 升了0．5个和2．3个百分点。 2008年的2倍，实际售价水平在全省商品房销售价 为了衡量晋城市商品房未来供求关系差异，我 格中排名前列。从房价收入比指标情况看，国际上通 们选取了商品房供求差异系数作为主要衡量指标。 常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，而2013 商品房供求差异系数是用来衡量商品房未来供求差 年晋城市房价收入比为7．6，晋城市房价已远超出一 异的大小，将商品房施工面积与竣工面积分别代表 般居民家庭对住房的支付承受能力。从房价增长率 供给和需求，把第i年商品房施工面积除以商品房 情况看，一般认为，房价增长率大于10％，同时房地 竣工面积，得到的比值越大，则说明泡沫出现的可能 产价格增长率与CPI的比率超过4，就可以认为房 性越大。 地产出现一定泡沫。从该标准情况看，2013年晋城 z=鲁(扛2008，2009，…，2013) 市房地产价格增长19．3％，房地产价格增长率与 CPI的比率达5．6，房地产价格已存在一定程度的泡 式中，2：表示第i年商品房供求差异系数；置表 沫。 示第年商品房施工面积；Yi表示第i年商品房竣工 (三)房地产需求旺盛，出现偏离经济增长苗头 面积。 2013年，晋城市商品房施工面积达427．9万平 万平方米增加到78．6万平方米，增幅为186％，年均 方米，商品房竣工面积为69．3万平方米，商品房供 增速为10．9％，期间受全国房地产市场升温的影响。 求差异系数为6．26，超过2008—2013年的平均水平 晋城市商品房销售面积屡创新高，特别是2011年， (5．49)0．77个百分点，反映出晋城市商品