20090227_东莞_碧水长天_现有规划方案及住宅生态科技创新客户调研.ppt

富通?碧水长天规划方案及住宅生态科技创新客户调研 谨呈：富通集团 回顾：目标客户与户型设计的匹配 样本统计：原始客户访谈与专业人士访谈相结合，以原始客户访谈为主 4房户型对应客户访谈15份，从区域范围、从事职业覆盖了项目所有四房目标客户 3房户型对应客户访谈12份，覆盖125㎡ 3房针对客群 2房户型对应客户访谈13份，从客户来源区域、客户职业覆盖了目标客户范围 选择对本项目目标客户比较熟悉的一线销售代表及销售经理访谈，合计20份 4房单位需增加舒适度，2房、3房单位户型设计较好 4房及复式户型对应客群：小孩多、地缘关系、有车、支付能力强、舒适度要求高 4房及复式户型：房间要多、尺度要舒适阔绰、通风采光要非常好 125㎡3房对应客群：小孩少且不和老人住在一起、有车、支付能力较强、注重享受实用 125㎡3房户型：房间数量够用就行、开间尺寸要舒适、内部布局要实用、有赠送面积最好 约95㎡2房改3房对应客群：有一个小孩、在万江工作、务实、靠多年积蓄买房、部分客户没有车 约95㎡2房改3房户型：户型要方正实用、开间尺寸满足基本要求、赠送面积主要价值点 80㎡2房户型对应客群：支付能力一般、万江工作的工厂中高级管理人员 80㎡2房户型：户型方正实用、通风采光及开间尺寸满足基本要求、赠送面积是主要价值点 结论：户型设计整体上符合客户需求，局部调整后对客户的吸引力更大 外立面有气势，半围合式布局显得项目比较高档 结论：客户对外立面不是非常了解，但对本项目外立面无负面意见，总体上认可项目规划布局及外立面 客户典型语录 运动型功能配置为主，同时一定要要考虑到后期的经营 女主人以及小孩是重点客户，男主人基本没有时间去会所消费 大众运动类的功能配置保留，阅览室、瑜伽室、咖啡馆建议取消 保证车库的基本功能即可，生态车库客户并不非常在意 车库设计的客户反馈：人车分流、有足够的地下车位就可以满足要求 客户语录 生态车库客户反馈：认可自然通风采光的生态车库，但反应不强烈 客户语录 东莞客户在乎园林，但不懂园林，只关心看到的、闻到的园林 客户反馈：绿化率高是客户最主要的关注点 客户语录 对生态园林的反馈：新奇，但功能没有说的那样神奇 东莞本地客户相对保守，对顶级的生态科技住宅接受程度较低 客户对生态科技住宅的期望：因缺乏了解，同时客户置业经验较少，对生态科技期望较小 客户经典语录 客户购房的关注因素：地段情节、项目周边配套、户型设计是客户最关注的3个因素 客户经典语录 对生态科技住宅的接受程度：对住宅生态科技不了解，不合适做 客户经典语录 因对生态科技住宅缺乏了解，同时因项目所处万江片区，客户对生态科技住宅的价格预期较低， 客户经典语录 本项目住宅生态科技定位：“非核心地段（有自然资源或规划资源）+半科技”，销售速度较快，溢价能力较小 本项目生态科技住宅的发展方向 生态科技住宅案例研究 谨呈：富通地产 什么是生态科技住宅？ 生态科技住宅包含的科技因子 项目概况：万科“城市花园” 品牌系列经典项目 整体规划设计：充分利用自然环境，注重对原生地貌的保留 产品设计：创新的花园洋房为主力产品，注重自然和谐的生活方式 景观绿化：日式园林，五个主题广场，七个组团庭院强调人与自然的亲近与和谐 透水地面：采用透水材料，雨天路面基本无积水 维护结构节能：外墙、屋顶、外窗 屋面绿化和垂直绿化 自平衡通风系统 变压止逆烟道 隔音设计 节水设计 雨水、中水搜集利用 人工湿地 全精装修 空调系统 照明节能与太阳能照明 太阳能利用 分质供水 垃圾分类及生化处理 燃气泄漏自动报警装置 安防系统 项目概况：万科“金色花园”系列项目，万科朗润园生态科技升级版 太阳能热水系统 人工湿地系统 光导照明系统 智能家居系统 北京-锋尚国际公寓：“告别空调暖气时代” 北京-锋尚公寓：住宅科技以采暖为主题，实现25%的溢价 北京-当代万国城MOMA国际公寓：二环附近，高地段价值，当代科技主题地产，“中国十大建筑奇迹” 当代科技主题地产，创造了中国未来居住环境新标准，实现高出片区约40-50%溢价 天津-东丽湖?万科城1期/2期/3期：旅游度假区内，低密度别墅产品 结合项目自然资源及别墅别墅产品价值，嫁接生态地产概念，溢价空间较小 深圳-振业城1期：地铁沿线低密度特色别墅，宜居生态地产，比普通住宅节能约50% 深圳-振业城：生态科技嫁接产品价值，以产品溢价为主，生态科技溢价较小 第一类：“核心地段+全科技”模式，溢价与销售速度共赢，本项目与之契合度较低 第二类：“紧邻核心地段（无自然资源）+全科技”，溢价能力一般，销售速度较快，与本项目契合度较低 第三类：“非核心地段（有自然资源或规划资源）+半科技”，销售速度较快，溢价能力较小 万江区2009-2010年竞争项目分布 2010年万江区竞争对手供应统计