三亚湾阳光海岸项目开发模式与实施策略153p旧改发展战略.ppt

三亚湾阳光海岸项目开发模式与实施策略 谨呈：三亚城市投资建设有限公司 阳光海岸项目承担着城市功能重塑和形象示范的双重作用 最新一版总规（1999年）定位三亚为“国际热带海滨风景旅游城市”，明确了城市走专业化旅游城市的发展道路。 市领导提出了“两都、三中心”的概念内容，即：把三亚建设成休闲之都、健康之都，逐步建设成会展中心、购物中心、时尚中心。 目前，主城区作为三亚旅游系统的中枢，游客必经之地，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的功能远远不够，致使各景区过多地承担营造旅游城市环境的职能。 为进一步减弱周边各景区开发强度，改善生态环境，势必要对三亚主城区特别是沿海部分，按旅游功能的需要进行改造，增加为旅游配套的各种商业服务、文化娱乐设施等。 阳光海岸项目改造中，政府的目标是一个综合体系 阳光海岸不是单纯的旧城改造项目，而是城市空间环境和功能的系统更新。 项目本身对于三亚市民、政府和城市经济的影响深远。 三亚城投承担着通过成功开发，将规划变为现实的使命 城投和政府已经基本确认的责权利——《三亚市阳光海岸旧城改造建设项目实施方案》 在《方案》中已经明确，城投的子公司和合作伙伴同样享受所有上述政策。 城投在开发和收益上拥有一系列权力，同时在资金和开发经验上面临挑战 在项目实施过程中，城投的经济和非经济双重目标 城投作为改造项目业主，面临一系列关键问题和挑战 实施策略研究 主要从土地价值和改造开发的可操作性上分析现状 阳光海岸位于三亚市的中心，是三亚历史发源地和目前城区的主要组成部分 主城区是全市的中心 同时也是三亚热带海滨风景名胜区的服务基地 阳光海岸所在的河西区是三亚主城区中的商贸和居住核心区，集中了主城区1/2的人口 “阳光海岸”位于三亚河入海口以北，沿三亚湾展开的滨海区段内，南起鹿回头下港务局码头，北至迎宾路，总用地约90公顷。 三亚城市规模小，主城区常住人口只有18万左右。 城市主要是延三亚湾向西侧和北侧发展。 地块目前主要的活动区是“两带三区” 解放路商业带是三亚主城区的核心商业圈和市民购物活动区 三亚湾滨海活动带 鱼货交易码头是鱼货交易的主要场所 汽车站和汽贸市场：是出行和周边居民日常购物的主要场所。 海月广场：夜晚当地居民和度假人群的主要集会场所。 我们把可改造开发的土地分为四个组团来分别评判项目土地资源的价值 本项目处于城市的发源地，社会和文化价值无明显差距 本地区属于功能再造型开发，因此原有发展基础不做重点考量 三亚市整体规划未对本项目各个组团有明确区分和不同的功能界定 从住宅物业和商用物业两个角度来评判不同组团土地价值 本组团交通通达性好，但人流量较少。西侧有60%左右的地块临海 地块总长度500米。 地块通过迎宾路与月川政府新区联系紧密。 吉祥街是分隔两地快的主干道，通向大海。 团结街是一条通向大海的小街，无商业。由于铁轨阻拦，机动车不能进入。 临三亚湾路地块长度320米，占60%左右。 地块东侧是铁轨 地块东侧距离解放路有310米左右。 滨海地带有较大比例的成片可改造用地，对于居住和酒店物业来讲有较高资源价值，但商业聚集性较差 地块临路保留的酒店和部分居住社区，但人流量较少。 铁路东侧的旧村景观和社区环境带来不利的影响，并破坏了与解放路配套的连贯性。 A组团具有较高的居住物业价值，综合商业价值一般 B组团由两个地块组成，并且由城市次要干道穿过。临近商业中心，但不能整体开发改造。 B组团火车站西地块有160米的临海改造区域，能够实现成片开发，但由于有沿海高层建筑遮挡，且不能与解放路贯通，地块居住和商业价值均受到影响。 火车站西地块与解放路之间有居民区阻隔 B组团火车站地块具有3万m2左右的住宅和商业用地可集中开发，但只有30%拥有一线海景 B组团汽车站地块临近解放路市级商业街，并且能够贯通滨海路和解放路，具有较高商业价值和居住价值。 汽车站西地块较为狭长，东西长超过200米，南北宽90米。可利用面积接近6万m2 地块东邻解放路，商业价值最高。北侧为正在施工的商业步行街。 改造区内有大型肉菜市场。人流量大，并在此聚集。 B组团汽车站地块具有很高的综合商业价值和由此产生的居住物业价值 C组团拥有960米长的海岸线资源，但现状交通和进入性最差，开发条件受周边地块影响较大 地块最狭窄处80米左右，东部腹地是环境较差的居民区。 项目的价值提升较强的依赖于凤凰岛和南部码头区的进展 较低的标高和规划容积率 在开发的同时对铁轨东侧进行整治工作 C组团具有潜在的综合商住物业价值，但价值实现依赖基础设施及周边环境的改变 D组团地块开阔，但周边环境杂乱，进入性较差 项目进入性较差，需要在开发同时对胜利路和建港路现状进行治理 凤凰岛和时代海岸二期的开发对D组团价值有重要影响 凤凰岛规划为国际客运码头、旅