辽宁绥中青牛软件园项目一阶段报告173p2011年数字住宅公园地产前期策划.ppt

伟业顾问 2011.07.13 宏观背景研究 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 城市发展分析 区域发展研究 区域发展研究 区域发展研究 区域发展研究 区域发展研究 区域发展研究 本体分析 本体分析 本体分析 本体分析 本体分析 项目属性判断 房地产市场研究 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—重点竞争板块 房地产市场研究—海港区板块 项目分布 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究—海港区板块 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究——北戴河、南戴河 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究—葫芦岛板块 房地产市场研究 房地产市场研究 案例研究 案例研究—山海同湾 案例研究—山海同湾 案例研究—山海同湾 案例研究—海韵馨园 案例研究—海韵馨园 案例研究—海韵馨园 案例研究—中间建筑 案例研究—中间建筑 案例研究—中间建筑 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 客户需求研究 项目定位 产品初步定位 产品初步定位 产品初步定位 中国移动四川公司多媒体呼叫中心 中国移动四川公司多媒体呼叫中心 案例研究—大连北方生态慧谷呼叫中心 案例研究—大连北方生态慧谷呼叫中心 葡萄牙，Santo Tirso呼叫中心 葡萄牙，Santo Tirso呼叫中心 项目定位 客户定位 游离客户群：资源占有兼纯投资客户 此类客户不止一处住房，看中区域发展和规划以及项目自身的未来成熟度有信心，认可产品投资价值，以起到将个人资产固化，保值增值的目的。 小面积、户型实用性 产品关注点 项目品质、社区环境、产品稀缺 驱动因素 客户特征 娱乐休闲配套 配套需求 保值增值 置业目的 外省及本地 区域 30-50岁 年龄 第 * 页 08 产品初步定位 规划布局建议 项目指标 建筑风格建议 开发时序建议 规划布局建议 地块形状方正，且用地完整，相对独立，适合居住类物业的布置。与原用地规划性质一致。 东南侧临道路，展示性较好，噪音干扰最大，适宜产业物业排布。 居住类物业与产业物业之间布置生态公园，使住宅物业最大限度的享用公园，且可同时兼顾产业人群。公园内部设置酒店和商业街。 北侧临近公寓区，南侧邻近生态公园，适宜布置专家别墅（企业独栋），且与产业物业有一定区隔。 产业用地北侧区域紧邻住宅用地，建议布置青年公寓（员工宿舍）。 置业偏好——总价区间 外埠客户愿意承受的总价区间为20万元以下，占到33%，其次为21-40万元，占到30%； 本地客户愿意承受的总价区间为21-40万元，占到34.65%，其次为41-60万元，占到19.8%。 以北京为主的外埠客户愿意承受的总价区间主要为小于40万元，绥中本地客户愿意接受的总价区间在21-40万元。 以北京为主的外埠客户 以绥中为主的本地客户 配套偏好 外埠客户对于配套设施更偏好娱乐类，其中游乐园占到36.23%，娱乐场所占到24.64%，商业中心占到17.39%； 本地客户对于配套设施更偏好生活类，其中生活配套占到39.13%，商业中心占到23.19%，娱乐场所占到10.14%。 以北京为主的外埠客户偏好娱乐类的配套设施，绥中本地客户偏好生活类的配套设施。 以北京为主的外埠客户 以绥中为主的本地客户 配套偏好——商业配套 外埠客户对于商业配套的形式偏好商业街，占到46.81%%，其次为大型商业中心，占到25.53%； 本地客户对于商业配套的形式偏好大型商业中心，占