商业地产培训教案第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案522010年吴正梅.pptVIP

模块二：第四代购物中心的选址及市调定位 市调精析与项目定位（水游城） ＜业主所寻求的目标＞ ①集客力 （行销企划?馆内演绎?情报传递） ②ＭＤ构成能力 （楼层定位?区域化） ③招商能力 （条件交渉?品牌明细） ④店铺运营能力 （营业指导?沟通?培训） ⑤设施管理能力 （维保?效率改善?内装管理） ⑥情报収集力 （新开竞争商业设施开发?业界情报?其他开发） ⑦地域贡献 项目?资产价值的向上 ※有收益力的设施 丰富建筑外立面 透光天棚采用开敞式的设计风格 鲜明的水景主题 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 丰富建筑外立面 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 透光天棚采用开敞式的设计风格 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 鲜明的水景主题 一、开发调查 1、道路现状 2、给排水供给 3、电力供给 4、瓦斯供给 5、区域建筑使用类别 二、道路计划 1、进入卖场的沿边外环道路之景观引导计划 2、卖场内部车道、人行步道动线计划 三、停车场计划 1、各类型车辆停车数及面积分配使用范围 2、相关管制计划设施 四、环境设施计划 1、休闲设施计划 2、景观设施计划 3、公共卫生设施计划 4、公共给排水、电力、音响广播设施设计 5、服务性设施计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 五、卖场建筑体外装计划 1、有关建筑体整体增建最新法规调查 2、现场建筑体整体视觉景观设计 3、SC入口形象景观设计（入口计划） 4、各卖场衔接景观设计 5、安全设施计划 六、卖场内装计划 1、动线计划（业种分类） 2、后勤设施计划（办公室、仓库、商品运输卸载） 3、清洁设施 4、消防安全设施 5、传讯系统设施 6、水电系统设施 7、资讯系统设施 8、音响系统设施 9、服务设施 10、空调设施 11、陈列计划 12、POP计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 七、商店街设施计划 1、店铺单位面积计划 2、业种计划 3、共同视觉景观设计 4、物业管理计划 八、CIS计划 1、卖场共同名称(中、英文) 2、字体色彩、图徽设计 九、SIGN 1、进入卖场沿边外部视觉引导指示看板设计 2、入口大平面区域内业态设施平面设计 3、停车场指示设计 5、入口视觉景观看板设计 6、卖场外部各项服务安全设施标示设计 7、卖场内部各商品区域指示设计 8、卖场外部各项服务安全设施标示设计 9、商户共同规格店招设计 10、远观广告高炮设计 11、卖场内/外广告宣传位计划 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 经营商对专业商场的经营面积应有的认识： 1、一般商场面积按行业规范划分如下： 建筑面积即除卖场外还包含其他辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等公设面积。 营业面积即卖场内包含店柜、动线、仓库等面积（即管制门以内） 实效面积即店柜面积（含柜内仓库） 从地产开发的角度出发，开发商讲建筑面积，运营商讲营业面积，设店商讲实效面积，严格来讲，运营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（见下图） 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 色虚线区域为建筑面积区域 色虚线区域为营业面积区域 色虚线区域为实效面积区域 例：营业面积30000㎡ 日营业额150万 坪效计算方式如下 15,000,000÷30,000 =50元-日坪效（元/㎡） 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 2、动线：动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，其规划原则除跟业态有关外还与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 3、有关经营面积应有统一的核算标准:依规划经验，实效面积约为营业面积的70%左右，营业面积约为建筑面积的70%范围都属于正常规划（视不同业态而有所差异） 。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 业态与店铺规划(含辅房设施、硬体设备）的关系： 1、辅房设施： 即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系 注：一般辅房、设备房在规划设计时尽量不要安排在一楼。 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 聚集人气是规划的关键 第*页 设备即扶梯与直梯等配置关系扶梯：分步梯与坡梯，其摆放的位置又分横向、纵向、前中右偏、平行交叉。