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浅谈评估咨询业务在房地产市场 风险管控上的应用 (徐以然赵茜) 摘要：在房地产市场逐步下行，房地产金融产品风险逐步显现的形势下，金融机构对 房地产项目的风险管控提出了更高的要求。从一个金融投资产品的操作过程来看，评估咨询 机构主要可以从投资前期项目尽职调查、投资后期项目管理两个阶段提供风险管控服务。在 实践操作中，每个项目既有系统风险需要把控，也有细节问题需要处理，因此也对操作人员 的能力提出了更高的要求。本文就实际评估咨询业务操作中积累的部分经验进行分享和探 讨，以期对评估咨询业务的拓展有所帮助。 关键词：风险管控尽职调查投后管理能力要求 2014年以来，房地产市场逐步下行的趋势已经得到确认，伴随着市场条件的变化，房 地产项目回款速率降低，房地产商资金链趋紧，房地产金融产品的风险逐步显现。同时，券 商研报显示2014年房地产信托到期量约6335亿元，在该兑付高峰下，一旦违约数量增加， 必将进一步影响整体市场预期，金融监管很有可能愈加收紧。 当前形势下，金融监管已经开始要求加强风险控制，规范房地产金融市场，金融机构对 于房地产的投资将更加审慎。因此，金融机构对于房地产项目的风险管控也将提出更高的要 求。 作为房地产专业领域的第三方机构，评估公司在以往的房地产金融产品发行中主要承担 对抵押物的评估工作。但在近几年的合作中，覆盖产品发行各阶段的顾问服务也已越来越得 到重视和采用。以房地产信托计划为例，项目前期尽职调查阶段，信托公司即对项目区域整 体市场研究和项目经济可行性研究提出要求，以掌握项目整体市场风险及项目自身经济效益 及风险；涉及抵押物的，则会要求提供抵押物市场价值评估，以及项目净值估算和快速变现 价值预判，以确定贷款额度、项目处置变现时的偿付能力等：项目成立之后的投后管理阶段， 开发过程监管、销售监管和财务监管等也成为金融机构的主要需求之一。 一 那么，在整个信托计划从项目选取到项目结束的过程中，评估咨询业务如何帮助客户管 控风险呢?在这里我们从两个具体的阶段来简单探讨一下：即尽职调查和投后管理。需要说 明的是，以下内容未就各阶段的研究框架进行系统说明，而是提出一些考虑问题的点以供读 者探讨和思考，希望能够对诸位有所启发。 一、尽职调查 目前从客户投资方式上一般可分为债权投资和股权投资两大类。早期在以债权类项目为 主时，尽职调查阶段基本不涉及深入的房地产问题，客户可自行了解简单的市场环境、房产 定价和投资收益，主要需求在抵押物价值评估。因此，早期的前期介入从股权类投资项目开 始，而在近期市场条件转变、项目风险加大的大环境下，债权投资对前期的风险把控也越来 越重视，在尽职调查阶段对市场和项目的了解需求也更加深入。以目前参与尽职调查的经验 来看，在房地产相关方面主要需求为宏观区域环境分析、区域房地产市场分析、项目可行性 分析。 (一)宏观区域环境分析 任何一个项目都受到它所在的地理区位的宏观环境影响，具体表现在区域或城市的经 济、社会各项指标下，例如三产比重及变化趋势、基础设施建设及房地产固定资产投资、城 镇人均可支配收入、人均消费水平、交通设施条件及规划发展等。但是因为宏观区域环境分 析较难直观反映房地产市场，较少被客户重视或容易在分析中流于形式。随着区域风险的不 断深化、市场选择的愈加收窄，在目前单纯的划分一二线、三四线城市的认识得以转变时， 该项分析的价值和潜力会逐渐被发掘，其在风险管控上的重要性会得到更多的认识。 目前来看，各项指标的直接定量分析还有待统计数据的拟合校正，但定性分析已经是可 以在评估咨询中做到的。举例来说，以城市为单位的产业结构发展指标、产业发展政策及落 实情况对城市经济发展类型及持续性、城市规模及人口发展潜力等的分析有直接影响，以上 两项指标又直接影响到当地住宅市场规模和潜力。那么我们在宏观区域分析中就应当重视和 分析好这一项指标，并在区域房地产市场中结合分析，以了解当地的住宅市场饱和度和存量 压力的预期发展方向。以上提到的是主线影响，当然在实际分析中各个环节的推导需要同时 考量其他影响因素，以更好的把控宏观环境对该城市不同类型物业产生的投资风险。 宏观区域环境分析是房地产市场风险管控上的一个基础和长远考量方面，做足做深该项 分析，有助于给房地产市场指标找到支撑和预测方向，能够更好的理清远期的系统风险点。 但是由