港中旅青岛海泉湾项目市场研究及物业发展建议报告2902009.ppt

项目工作阶段划分 报告思维导图 青岛经济快速增长，2008年，GDP在全国大中城市中的排名已提升至第9位，北中国排名第3位。 1、上海市 13698亿元 增9.7% （沪） 2、北京市 10488亿元 增长9% （京） 3、广州市 8215亿元 增12.3% （广东1） 4、深圳市 7806亿元 增12.1% （广东2） 5、苏州市 6701亿元 增长13% （江苏1） 6、天津市 6354亿元 增16.5% （津） 7、重庆市 5096亿元 增14.3% （渝） 8、杭州市 4781亿元 增11% （浙江1） 9、青岛市 4409亿元 13.5%（山东1） 10、无锡市 4400亿元 13%（江苏2） 我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变，一线城市已进入度假旅游需求阶段；山东处于休闲旅游需求阶段；青岛市已进入度假旅游的阶段。 本项目地产应注重满足休闲度假旅游需求 居民收入的提高拉动旅游消费增加；旅游消费快速发展将为旅游地产创造机遇 青岛旅游业游客构成及消费情况 从城市发展阶段上看，青岛市正处于大都市形成阶段，此阶段主题公园\休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现 依据板块和所依托资源的不同，青岛别墅市场整体上可以分为城阳、崂山、即墨温泉镇板块。 市南区高端物业量价分析 崂山区高端物业量价分析 城阳板块别墅物业量价分析 温泉板块别墅物业量价关系及典型项目分析 联排别墅单价6300－7500元/平米；主力总价150－200万；独栋别墅单价1.1－1.3万/平米，主力总价320－450万元； 青岛市场热销物业形态分析 合院式联排别墅产品创新受到市场追捧，低密度客户对产品形式追求的同时对产品品质开始有所要求 产品创新：引入合院别墅的概念，阳台、露台、屋顶平台、门廊等处大量运用灰色空间设计，让空间更富有变幻，受到客户认可； 联排独栋化：客厅挑空，空间宽敞，体现了独栋别墅的品质，得到市场欢迎； 大面积赠送：二、三层卧室外附赠大面积露台，吸引客户购买； 市场追捧：天泰圣罗尼克一开盘便收到市场追捧，高于市场平均消化速度； 海信温泉王朝，区域最大项目，品牌效应明显，一期开盘2年至今销售率80% 海信温泉王朝：水景园林景观，创新户型设计。 依泉美庐：建筑风格不被认可；户型偏大、总价偏高，销售速度缓慢 依泉美庐：园林景观规划无新意，户型设计无特色，物业管理水平低 区域在售项目整体产品水平一般，产品形式有所创新，资源利用以现有温泉为主，后入市项目开始注重整体别墅产品品质提升。 青岛市低密度客户以青岛本地为主，从事商贸物流的私营业主居多 业内人士：济南、淄博、东营客户具有很强的青岛滨海置业意愿，如果有总价100万以下的优质产品将会大幅吸引他们，他们一般接受的总价上限为150万元。 青岛别墅客户置业关注的主要因素为建筑风格、产品品质、园林景观和生活配套。 客户对于别墅的认知还停留在产品形式、外立面风格、外立面建材等。 客户出现分化趋势，出现一批向往度假生活但投资预算有限的客户 根据对典型项目客户结构分析及客户访谈表明，青岛高端客户结构和置业趋向正在发生变化 项目的市场战略总纲 香港愉景湾——早期交通极为不便，只靠轮度与市区联系 经过20多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名Resort高尚住区 开发目标 “高质素、低密度”社区，接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，度假式居住生活 合理分配用地功能，“高质素、低密度”进行开发建设，大力营造公共空间 启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业类型多样，同时紧邻区域的中心商业区 后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力 高标准的硬件设施，国际化的生活体验，度假与居住均是理想之地 客户： 第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假； 至今已发展到13期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主 案例借鉴及启示点 中高密度的小镇核心＋低密度的滨海地带 一个让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布局可使整个开发项目升值 分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业价值 案例借鉴及启示点 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气 配套、小品营造滨海度假社区氛围 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象 万科东海岸-----分期