工程质量对物业管理及交楼的影响(18页).ppt

浅析工程质量对物业管理及交楼的影响 一、? 接管验收： 从字面角释是开发商将已经国家相关质检部门检验合格并具备“三证一书”的物业移交所委托物业公司并由物业公司交付业主使用。 在实际操作过程中，以规范的接管验收及香港物业管理模式接管的楼盘 为例，其操作程序为： （一）规范的接管验收： 1． 物业管理早期介入的作用 ①???? 有利于优化设计，完善设计细节 ②???? 有利于提高房屋建造质量 ③???? 有利于保证物业的使用功能 ④???? 有利于加强对所管物业的全面了解 ⑤???? 早期介入有利于后期管理工作的进行 ⑥???? 有利于树立物业管理企业的形象 2． 物业管理企业在规划、设计阶段的参与 ①???? 配套设施的完善 ②???? 水电气等供应容量 ③???? 安全保卫系统 ④???? 垃圾处理方式 ⑤???? 绿化布置 ⑥???? 消防设施 ⑦???? 建筑材料选用 3． 物业管理企业在施工阶段的参与 ①???? 应选派有关专业人员参与工程施工质量监理； ②???? 要尽可能全面地收集物业的各种资料，同是熟悉各个部分， 为日后管理作充分的准备； ③???? 按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、 开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断 进行检查。 ④工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 ※ 工程预决算； ※ 图纸会审记录； ※ 工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记 录）； ※ 隐蔽工程验收签证； ※ 沉降观测记录； ※ 竣工验收证明书； ※ 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； ※ 新材料、构配件的鉴定合格证书； ※ 水、电、暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； ※ 砂浆、混凝土试块试压报告； ※ 供水、供暖、管道煤气的试压报告。 2、在交楼前1个月开始接收客户资料和设计规划图及竣工图，并 对楼宇进行初检（由物业承建商监理公司组成自检小组，对存 在问题立即整改）。 3、在交楼前1周，对所交收楼宇进行复检，把工程留问题解决在 交楼之前。 4、在交楼前三天，一切交楼工作准备完毕，（其中包括由开发商 必须提供的“三证一书”等法律文件）。 （二）施工与监理问题 9座301房： 体现点：供水管破裂，浸坏所有地板和大理石。 处理：由于涉及面大，所有地板和大理石需更换，经过近一个 月时间的施工，现基本完成。 （五）土建与装修过程中防水未处理周密 2-502房： 体现点：渗水问题拒收楼。 处理：经查该单元渗水地方先后多达十处，经多次修补后仍 不断有出现新的位置出现渗水。 （八）装修施工中材料处理问题 12座101房： 体现点：大厅仿古地砖色差大 处理：经查发现大厅仿古地砖色差很大，经重新更换后，业主已 收楼。 三、质量的意义何在？ 房地产市场发展到今天，已经不是光靠一两个卖点，就可以在市场立足，让顾客接受，一个企业苦苦打响的品牌如果没有坚硬的工程质量和更人性的售后服务是不可能立足于市场再好的品牌如是遇上劣质的产品，那么企业受到的就不光是经济上的损失，更重要的是给用钱也买不回来的品牌将带来不可挽回的负面影响。 海尔文化与O、E、C管理：张瑞敏的创新哲学。(斜坡球体论) O：OEC→总帐不漏项,事事有人管,人人都管事，管事评效果， 管人评考核 E：①everyone (不强) ②advertence(不管) ③everything(不行) C：①Clearly (清理) ②Cloueol(结束) 每天工作要清理 （9）海尔名牌观念： 1、 要么不干，要干就争第一（定位） 2、 国门之内无名牌 国际争名牌（日式管理） （10）海尔质量观念： 1、 高标准、精细化、零缺陷 2、 优秀产品是优秀人员干出来的 （11）海尔售后服务观念： 用户永远是对的(来源于:假如有错误请参考第二条《美国》) （12）海尔的资本运营： 东方亮了再亮西方(来源于:统一企业，以旧事业养新事业)