分类调控政策对南昌市住宅市场需求状况影响浅析.pdfVIP

调查与研究 BRAN D 分类调控政策对南昌市住宅市场需求状况影响浅析 ◎文 ／陆艳红 摘【 要】本文首先通过南昌市商品房的销售状况对近年来南昌市住宅市场总体需求状况进行阐述，然后分 别对南昌市住宅需求的三大类型：首套 自住需求、改善型需求、投资投机需求进行分析，发现南昌市住宅市场存 在着需求结构不合理、首套 自住需求难以得到满足等问题。其次，以国家房地产分类调控政策为背景，预测南 昌市住宅市场需求状况的变化方向。最后，为促进南昌市住宅需求的健康发展提 出几点建议。 关【键词】南昌市住宅市场；分类调控；需求状况 房地产市场的发展始终是政府关注的 力不强，目标住宅基本上是中小套型商品 3．被动需求。被动需求主要是由于城 重点，近年来，国十一条、国八条、国五条等 房。上世纪八十年代是我国人 口生育的高 镇化建设和棚户区改造所带来的被动改善 住房政策对我国房地产市场的发展起到了 峰期，八十年代出生的人 口现在己到适婚 住宅的需求。由于拆迁的安置费高、棚户 一 定的积极作用，但是并没有从根本上解 年龄 ，因此年轻一族的住宅潜在需求很 区改造 由政府提供住房，这部分需求基本 决困扰我国房地产市场健康发展的问题。 大。但是由于前几年南昌住宅市场上中小 上都被满足。 针对新形势下房地产市场发展的区域差 户型商品房供给严重不足，且房价高、首付 (四)南昌市住宅市场投资投机型需求 异、空间差异、消费群体的支付能力差异等 款比例及贷款利息都较高，严重抑制了首 状况 现象，今年两会一改以往房地产调控 “一刀 套 自住型需求，使其潜在需求不能向有效 由于2008年金融危机的影响，我国证 切”模式，提出了房地产市场的“分类调控” 需求转化。但是随着限购政策的出台与升 券市场持续低迷，而房价一直持续上涨，使 政策，指出今后我国房地产市场将根据不 级，投资投机型需求被抑制，用于投资投机 得房地产投资具有较高的收益、较低的风 同人群的需求，不同城市的情况，分类施 需求的房源流向市场，同时开发商认识到 险，房地产的投资投机型需求增加。但是， 策、分城施策。现阶段，南昌市住宅市场需 了住宅市场的变化，增加了中小型商品房 随着房产限购政策、不动产信贷税收政策、 求方面存在大量 自住潜在需求难 以转化为 的供给量，因此适合于首套 自住型需求的 住房信息系统联网制度、不动产统一登记 有效需求、投资投机型需求被抑制后住宅 住宅慢慢增多，再加上金融政策对首套 自 制度的实施，投资投机型需求被迅速抑制， 市场低迷等问题。在分类调控政策下南昌 住房的倾斜，南昌市首套 自住型住宅需求 直接导致了南昌楼市的低迷，由此可见，政 市住宅市场的需求状况将会发生怎样的变 逐步被释放。 策调控前南昌市住宅需求市场结构畸形， 化?应采取怎样的调控措施来促进住宅市 (三)南昌市住宅市场三种改善型需求 投资投机型需求 占了较大比重。 场的健康发展?本文将对 以上问题进行探 状 况 讨。 1．置换需求。南昌市GDP一直保持着 二、分类调控政策对南昌市住宅市 两位数的增长速度，居民人均可支配收入 场需求的影响分析 一 、 南昌市住宅市场需求的现状分析 持续稳定增长，近十年来，人均可支配收入 (一)自住型住房需求逐步释放 (一)南昌市住宅市场总体需求状况 增长了两倍。随着南昌市经济的发展、人 自住需求是房地产市场健康发展的基 需求分为潜在需求和有效需求，而有 民的生活水平的提高，居民的需求层次也 础，分类调控政策强调改善、培育与满足居 效需求指消费者同时具有购买意愿与购买 逐渐上升，部分收入较高的居民不满足于 民自住型需求，以