凤凰城项目营销策划书(3.pdfVIP

动力营销 目录 项目SWOT 分析 优势 劣势 机会 威胁 1 动力营销 项目SWOT 分析 一）优势 1） 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都 有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内 不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群， 预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 2 动力营销 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚 族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。 2） 郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。凤凰城二期应借此概念， 实现品牌形象的转变。 3） 正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖 场”的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。 4） 凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利 A、 107 国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑 3 动力营销 汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、 中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、 三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。 B、 郑东新区的辐射效应。 郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利 的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。 5） 相对较低的价位 即使 1850 元/平方米，比其周边楼盘，仍具有优势。关键是嘈杂的环境，降低了消费者对凤凰城的价值认知， 现在消费者的心理价格，在 1800 元/平方米以下。提升项目的认可价值，回避环境劣势，是推广中最重要的工 作。 4 动力营销 二）劣势 1）、凤凰城可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一 期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850 万元，房源主力是159 平米的五、六楼3 室2 厅。 目前，通常142 平米的面积即能做出比较舒适的4 室2 厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面 积在150 以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东