区间可比城镇基准地价体系建立方法探讨.pdfVIP

维普资讯 土 壤 (Soils)，2008，40(1)：45-50 区间可比城镇基准地价体系建立方法探讨 任 奎， 周生路 (南京大学地理与海洋科学学院，南京 210093) 摘 要 ： 建立不同地区城镇基准地价的统一体系是加强城镇地价管理的一项有效手段。本文在建立省级、县域城镇土地 等别体系基础上，通过城镇土地等别指数的换算与修正，建立区域统一的城镇土地等别体系，然后在此控制下构建区间可 比城 镇基准地价体系，并以江苏省如东、宝应所辖城镇为例，对区间可比城镇基准地价体系的建立进行了有益尝试。 关键词： 城镇土地：土地分等；基准地价：如东；宝应 中图分类号：F3012 随着土地有偿使用改革制度的深入 ，建立健全统 各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利 一 、 合理的城镇基准地价体系己成为加强地价管理、 用类型分别评估的土地使用权平均价格，居于基础地 促进地产市场 良性循环的重要基础工作 l【J。目前，城 位，是其他地价产生的根源，是我国地价体系的核心 I41 镇内部基准地价体系在各城市已基本确立，但城镇间 。 目前如东、宝应两县所辖 31个城镇已基本完成了 可比性强的基准地价体系还尚未建立，缺乏宏观调控 城镇基准地价评估工作，但是由于各城镇土地定级估 城镇间土地价格的科学依据2【】。因此，各城镇在土地 价工作开展的时间不一、当地政府的要求不同以及所 出让中自行规定土地有偿出让标准，使得出让地价与 选参数和方法的不统一，导致区域内各城镇之间基准 实际的土地价值相差悬殊，造成国有土地资产的流失， 地价缺乏明显的可比性。为此，本研究首先按照国家 国家作为土地所有权主体的利益难 以保障，经济较发 “城镇土地分等规程”进行城镇土地分等；其次，将县 达地区此问题尤为突出。为此，本文拟以江苏省如东、 内城镇土地等别体系与省级城镇土地等别体系进行衔 宝应两县所辖城镇为例，在统一的城镇土地等别体系 接，建立区域统一的城镇土地等别体系，以使其具有 控制下构建两县城镇间统一可比基准地价体系，旨在 纵向可 比性；然后，在统一基准地价内涵基础上，选 探索区间可比城镇基准地价体系建立方法。 取城镇基准地价并进行修正，研究城镇土地等别和基 准地价的关系，建立区间可比城镇基准地价体系；最 1 研究区概况及研究技术路线 后，对建立的区间可比城镇基准地价体系进行分析、 1．1 研究区概况 检验，以验证其合理性。研究的具体技术路线见图1。 江苏省地处我国东部沿海地区，介于东经 116。18 2 区间可比城镇基准地价体系建立过程与方法 ～ 121o57，北纬 3O。45～35。2O之间，居长江、淮河下 游，东濒黄海，西连安徽，北接山东，南与浙江、上 2．1 建立原则与基准地价内涵的确定 海毗邻 。全省土地面积 1O．67万 km ，占全 国土地总面 2．1．1 建立原则 区间可 比城镇基准地价体系 积 1．06％。江苏 自1983年起实行市管县的行政体制， 建立的目标是把区域范围内不同城镇的基准地价纳 全省现设南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇 入到统一体系中，建立区域统一的基准地价标准， 江、连云港、徐州、盐城、淮安、泰州、宿迁等 13个 使区域各城镇之间地价具有可 比性，以利于区域范 省辖市，68个县 (市、区)，1447个建制镇和乡集镇。 围内的地价管理，为此需要遵循如下基本原则：① 如东县和宝应县分别位于南通市与扬州市，所辖城镇 综合分析原则。区域城镇间基准地价的空间差异是 分别为 15个和 16个，基准地价建立时间分别为 1997 多种因素综合作用的结果，所 以建立的城镇基准地 年和 2003年。 价体系要能反映各个城镇经济、社会、生态等综合