第八章房地产开发的资金筹措与风险分析.pptVIP

第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析 第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析 第一节 房地产开发项目的资金运作 第二节 房地产开发资金的筹措渠道 第三节 房地产开发资金筹措过程 第四节 金融机构对项目贷款的审查 第五节 房地产投资的风险分析 第一节 房地产开发项目的资金运作 一、房地产开发项目融资 房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。 第一节 房地产开发项目的资金运作 二、房地产开发资金的运动特征 1.房地产开发资金占用大且集中 2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢 3.房地产开发资金运动受区域影响 第一节 房地产开发项目的资金运作 三、房地产开发资金筹措的原则 1.安全性原则 筹资的目的、金融角度和企业的风险 2.经济性原则 收益性、筹资成本 3.可靠性原则 时间和数量 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。 房地产资金的分类： 1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。 2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。 3.按资金的转移的方式可分为固定资金和流动资金 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 一、企业自有资金 二、银行贷款融资 三、证券融资 四、房地产投资信托融资 五、预收购房定金或购房款 六、由承包商带资承包建设工程 七、房地产联建、参建融资 八、利用外资与房地产典当融资 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 一、企业自有资金 1.定义 企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金 2.我国有关规定 房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。 3.房地产自有资金包括 现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 二、银行贷款融资 最大优势是简便易行。 实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱” 来源：一家银行、多家银行 我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及在华外资或侨资在华金融机构等组成的。 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 房地产贷款的方式： 1.凭借开发企业的资信获取贷款 2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款 3.由第三者提供担保贷款 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 抵押贷款 是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。 采用的方式： 1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80%，30年。 消费性贷款 2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年 3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 担保贷款 是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。 必须提供财务状况和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。 条件： 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 贷款的条件： 1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件； 2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金； 3.房地产开发企业在银行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算； 4.应具有贷款的偿还能力。 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 “房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。” 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 三、证券融资 是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。 优越性： 1.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入； 2.