房地产开发项目成本控制措施分析.pdfVIP

2Oo9(16)总第999期 技术协作信息 成本管理 房地产开发项 目成本控制措施分析 ●宋益泉 摘 要：本文分析了房地产项 目的主要成本构成，提出了房地产开发项 目中各个阶段的成本控制措施 ，供大家参考。 关键词：房地产 ；成本控制；资本；设计 一 、 前言 本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口，又能促使 随着经济的发展和房地产市场的开放，一批批资金雄厚、发展规模不断扩大 设计师采用更经济合理的设计方案，从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能 的优秀民营企业逐渐渗入到房地产市场，一些完成了资本原始积累的房地产开 进行定量分析的设计内容，均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采 发企业也逐渐渗透到中小城镇来，使房地产建设市场的竞争越来越激烈。随着国 用了限额设计的方法，一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面 家宏观调控的进一步加强，房地产开发企业之间的竞争更趋激烈，在开发项 目过 做得更细致入微；另一方面，对装修材料的品牌、型号都有明确的规定，使项 目成 程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向 本的控制获得了良好的效果。 成功的关键。房地产开发项 目成本管理的目的是在确保工程功能、开发周期的前 2．工程招投标阶段的成本控制。 提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。 建设项 目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能 二、房地产项目的主要成本构成 防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项 目材料设备的采购过程中，为了保证中 1．项 目前期阶段的成本。 标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项 目中幕墙、 这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析 。此阶段 消防器材、水泵等投资额较大的子项 目，采用低价中标的形式，这样做不仅可以 对于整个项 目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比 避免哄抬标价的现象，又可以避免 低“价中标”导致 低“质工程”的出现。首先在参 例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行 加投标的企业中选取 3家 ～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定 性研究等开发费用，为了保证项 目的成功，应加强此阶段的工作。 知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。 2．土地费用。 投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询 土地费用是评价一个项 目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地 标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的 产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对 最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫 土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。 使企业尽量压缩 自己的利润空间。如消防器材，我们就是以第一轮低于报价的 3．设计阶段成本。 30％、第二轮又降3％的价格最终成交 该阶段具体包括：项目设计、计划成本和招标、评标成本。如工程勘察费、项 3．施工阶段的成本控制。 目规划、设计费、招标代理费等。 质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但 目前的监理公司 4．项 目施工阶段的成本。 素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由 这一阶段是房地产开发项 目的具体实施阶段。此阶段的主要费用包括：人工 建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事 费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。