租赁权性质再认识——以房屋租赁权为视角.pdfVIP

租赁权性质再认识 以房屋租赁权为视角 王 宗强 (苏州大学王健法学院 215000) 【摘 要】房屋租赁权与用益物权存在本质上的一致，对租赁权 的性质 租赁权本质上为债权 ，但具有强烈物权色彩，租赁权物权化说实际 应 当重新认识，是法律体系 内在逻辑的要求，更主要的是在解决一物重 上是对物权说和债权说的折衷 ，正如王泽鉴先生所说 ：“以租赁权 复处分情形下的数权利的合理实现 。在承认 了租赁权 用益物权性质 物权化称之 ，旨在表 明租赁权系属债权 ，而非物权 ，但具有物权之 后 ，成立在后的物权 与房屋租 赁权 关 系的处理将 更符合法理和法律 对抗力 ，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人 ，亦得主 逻 辑。 · 张租赁权之继续存在。” 【关键词】房屋租赁权 ；买卖不破租赁 ；物权优先性 上述三种观点其实是债权说和物权说之争 ，物权化的债权的 一 、 “买卖不破租赁”概述 观点实质是折 中的观点，而这一观点只是对房屋租赁权 的特征的 所谓买卖不破租赁 ，从字面不难理解其含义，此原则是解决被 折 中，并未实际解决房屋租赁权究竟是物权还是债权这一基本 问 视为债权 的租赁权与物权行为所 引起之新 的物权变动冲突时，应 题 。对房屋租赁权性质 的重新认识 ，有助于解 决 “买卖不破租赁 ” 以何种为先 。买卖不破租赁原则要求 ：在先成立之房屋租赁权不 原则 的法理 。 受于租赁物承租期物权行为所生物权 的影响，即买卖租赁物 ，则受 三 、“买卖不破租赁”之应然法理 让人不得以其在后获得之物权对抗租赁物上先成立之房屋租赁 (一)债权对抗物权 的错误逻辑 权 。从表面上看 ，该原则实际是债权得 以对抗物权 的现象，它突破 买卖不破租赁 的理 由历来有不同理 由，但他们都有共 同的逻 了 “物权优先”的物权法原则，也突破 了 “债权相对性”的基本原则， 辑起点即租赁权是债权性质 的财产权 。所谓 的权益衡平理论 ，公 一 项被认为是保护弱势承租人群体的规则，恰是突破了两大财产 平正义原则要求下对弱势承租人利益 的保护 ，早就受到社会生活 法律基本原则的制度 。借学者言，买卖不破租赁时指 ：承租人 的租 客观情况 的动摇 ，在逻辑上 ，债权对抗物权 的命题存在诸多主观一 赁权优先于后设定的物权 ，承租人的房屋租赁权优先于受让人 的 厢情愿 ，使得符合社会经济秩序 以及交易安全 的一项法律原则给 租赁物所有权 。 人感觉很特别，不是那么合符常理，更是为学者们提供 了争论和研 二、租赁权一一 “物权 VS债权”争议梳理 究的重要课题 。 我 国在立法上也 已承认 了部分租赁权的物权性质 ，如 “在农村 虽然学者们为此原则设想 了诸如 “债权物权化”之类 的标新立 土地承包法颁布之前，人们对土地承包经营权大多是从债权 的角 异的观点作为理论支撑 ，但却扭 曲了租赁权作为物权尤其其明显 度即承包合同的角度来认识的，2002年颁布的农村土地承包法将 的用益物权性质 ，实属学界的一大谬误 。因此 ，联系社会生活实 土地承包经营权作为用益物权，但未明确使用’用益物权’的概念”， 际，房屋租赁权作为债