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房地产行业投资策略报告 华泰证券研究所 张驰飞,CFA 2008年12月 行业景气度降至98年水平 房地产周期与经济周期紧密联系 房地产在中国经济中的地位 可以带动上下游50多个产业 07年3季度末 出台二套房贷政策 地产景气见顶，GDP增速见顶，股市见顶 政府救经济 4万亿投资，扩张信贷 救房地产，救成交量 房地产市场是否已见底？ 这次周期调整规模是住房制度改革以来史无前例的 周期谷底的特征： 需求萎靡：成交量、房价跌至低谷 产能收缩：新开工面积、施工面积下降 开发商现金链断裂，出现破产、倒闭 烂尾楼现象出现 量价齐跌已经出现 新开工面积增速快速下降 政府干预的影响 放松信贷——缓解开发商信贷压力 地方政府放松开发商土地款支付压力 大幅降息降低购房成本 20年商贷，按优惠利率，累积降低237个基点，等额本息，月供减少17.7% 相当于房价下跌17% 由于政府救市，调整周期可能有所不同 对供给面的分析 土地市场：供给充足，未来地价可能持续低迷 房地产市场 商业地产存货过多 住宅： 市场分割为商品房和保障房 保障性住房供给对商品房影响有限 投资、新开工下降减轻存货压力 全国已购未开发土地面积巨大 土地供给充足 截至07年底未开发的土地有10亿平方米，按1.5的容积率，相当于15亿平方米的建筑面积 07年商品房销售面积为7.6亿平方米，总在建面积为17.8亿平方米 商业地产存货过多 2