下半北京房地产市场走势分析.ppt

投资市场看淡，公建属性明显，未重视客户基本需求，造成滞销 世奥国际中心 分析路径 2 3 1-5月市场现状分析 本年度市场预测 奥运影响 08年下半年的北京市场何去何从？ 奥运后的市场受影响情况 1 2008年1-5月，北京房地产市场表现分析 4 基本判断及持续关注因素 影响市场回升的相关因素 分析路径 2 3 1-5月市场现状分析 本年度市场预测 奥运影响 08年下半年的北京市场何去何从？ 奥运后的市场受影响情况 1 2008年1-5月，北京房地产市场表现分析 4 基本判断及持续关注因素 影响市场回升的相关因素 土地政策继续从紧，规划标准更加严格 土地政策 1864亿土地款管理违规：昨天，审计署公布国有土地使用权出让金审计调查结果显示，京津沪渝穗等11个城市土地出让管理存在严重问题，其中“以租代征”农民集体土地1541.05公顷建高尔夫球场和别墅；另外，土地出让净收益有1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%。 新版土地出让合同示范文本公布 商住项目原则上开发时间最长不超过3年：国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。根据示范文本，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。 五部委公布违反土地管理规定处分办法 6月起施行：《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。 北京规定普通商品房套均面积控制在100平方米：按照新规定，居住用地分为低层、低密度居住用地和中、高层住宅用地两类。其中，低层、低密度居住用地，可建1到3层的并列式住宅、联排式住宅、1到2层的四合院式住宅等，人均用地标准定为25至47平方米，套型则按平均每套200平方米控制。中、高层住宅用地，可用于建设普通商品房、限价房、经适房等，人均用地标准为14至25平方米，套型标准按平均每套100平方米控制。同时，90平方米以下住房面积所占比重，应达到开发建设总面积的70％以上。 金融政策 08年以来，存款准备金率5次上调，不到半年时间准备金率上调3个百分点 08年以来，银根收紧越发明显，政府监管力度强 银监会发布《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》 房地产市场的假按揭、假首付、假房价等三假行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。 严查土地增值税，调整房企所得税缴纳方式，或将加快行业洗牌 税收政策 年付改季付 房企所得税缴纳方式调整或加速行业洗牌： 在从紧货币政策之下，国家税务总局日前公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目预缴区间，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。而此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。 《第一财经日报》 2008-4-21 2007年1月国家税务总局发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，称2007年2月1日正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。 2008年3月，国家税务总局、财政部、国土资源部，联合下发红头文件《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》； 土地增值税开征一年，国家加大执行力度 事件影响 一系列负面事件，使得观望情绪更浓，观望期加长 众多负面事件发生，影响客户观望态度更加浓厚 奥运利好转利空，客户原有对市场有所判断的观望期在6-9月 08年初，一场百年不遇的持续性暴雪灾害性天气袭击我们华南地区…… 5月12日，汶川发生里氏8.0级地震灾害…… 08年3月20日，地产大鳄恒大集团宣布终止其香港上市计划，恒大的IPO神话就此破灭…… 雪灾、美次贷危机影响扩大、恒大上市遇阻、 CPI指数居高不下、地震…… 土地供应增长，成交量、价增长放缓 市场表现 今年北京土地供应总量6100公顷新增建设用地控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地约2600公顷； 2008年3、4月份北京土地成交总量98.3万平米，比去年同期增长109.6%； 2008年5月，北京土地市场成交均价3794元/平米，同比去年5月3045元/平米的价格，同比增长24.6%； 进入1月以来，全面从紧的货币政策使