6第六章(市场比较法).pptVIP

2.市场状况调整方法 (1)市场状况调整的价格指数法 采用环比价格指数进行市场状况调整公式  * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 含义 调整方法 七.房地产状况调整 八.求取比准价值 九.案例 市场法 【例6-5】某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2，试计算修正到2006年10月1日的价格。 2.市场状况调整方法 (2)市场状况调整的价格变动率法 逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为  * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 含义 调整方法 七.房地产状况调整 八.求取比准价值 九.案例 市场法 【例6-6】评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2％。试计算修正到2006年9月的价格。 3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2） 【例6-8】某个可比实例房地产2006年2月1日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2006年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2006年10月1日为1美元＝8.29元人民币。试计算修正到2006年10月1日的价格。 * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 含义 调整方法 七.房地产状况调整 八.求取比准价值 九.案例 市场法 1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2） 2.市场状况调整方法 (2)市场状况调整的价格变动率法 期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：  * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 含义 调整方法 七.房地产状况调整 八.求取比准价值 九.案例 市场法 1.房地产状况调整含义 进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。 * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 七.房地产状况调整 含义 调整内容 八.求取比准价值 九.案例 市场法 区域因素修正：包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。 个别因素修正：包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。 权益因素修正：包括年限修正、产权状况修正等。 房地产状况调整思路 直接比较 间接比较 * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 七.房地产状况调整 含义 调整内容 八.求取比准价值 九.案例 市场法 可比实例优于估价对象：成交价格（-R） 可比实例劣于估价对象：成交价格（+R） 房地产状况调整方法 假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为 时，则有： 　 可比实例=估价对象 估价对象=可比实例 * Real Estate Appraisal * 一.市场法概述 二.搜集交易实例 三.选取可比实例 四.建立比较基准 五.交易情况修正 六.市场状况调整 七.房地产状况调整 含义 调整内容 八.求取比准价值 九.案例 市场法 可比实例在其房地产状况下的价格× ＝在估价对象房地产状况下的价格 可比实例在其房地产状况下的价格× ＝在估