如何应对二手房交易中卖方毁约的情况？（2016年9月修订）.docVIP

如何应对二手房交易中卖方毁约的情况？（2010年9月修订） 目前由于国内房地产市场火暴，所以很多人品不厚道、又缺乏法律意识的房主，经常会悍然撕毁已经签署的买卖合同，以种种借口拒绝合同继续履行，或者直接坐地涨价。仅过去两个月，我们接受的咨询就超过30宗，有7宗已经进入了程序。 面对这种情况，作为买方，我们如何保护自己的利益呢？ 一般来说，我们解决问题不外乎三种方式：协商解决、武力解决和通过社会公力来解决（诉讼、仲裁等）。 虽然作为律师，不过我一向不主张大家随便诉讼。从业多年，我深深感觉到在中国，诉讼是一件劳民伤财的事情，所以能够协商解决的，只要基本的利益能够得到保障，也就尽量把事情平息好了；但是从另一方面讲，如果确实无法沟通，或者我们的基本利益都受到了损失，那么积极进入司法程序，用法律武器保护自己的权益，就是我们最有效的选择。 顺便插几句话。在我们的二手房交易常识讲座当中，我们总结了几条原则，其中包括“先小人，后君子”，“钱在谁手里，谁就占主动”，以及“未雨绸缪，胜过亡羊补牢”等。很多人在进行不动产买卖中，根本认识不到其中隐藏的巨大风险，凭经验、甚至凭人品来进行交易的大有人在。在看房中，没有落实对方房子真实权属的情况下就交定金的；没有谈好交易细节就签署居间服务协议的；只有一页纸篇幅、十几行字的买卖协议的；不明确写交易时间的……套用前人的话来说，“哀其不幸，怒其不争” 我们的律师在协助客户逐条审查和完善合同条款时，中介、卖方往往会说，干吗这么麻烦啊，随便写写不就行了（有时候买方也会这么说，诡异）。乖乖，动辄几十万、上百万的交易，随便写写？开什么玩笑。所以对于买方来说，其实应对二手房交易风险的第一要素就是要规范流程，完善合同，事先把各种细节都约定好。 第二方面是不能随便把钱给出去，无论是给中介的钱，还是给房主的钱。给出去的钱，也必须保证对方不能直接转移，比如采用第三方托管等。 第三方面是要通过书面方式，明确办理各种手续的时间期限。 第四是要注意，对于各种违约责任和赔偿方式的约定也必须明确。 回到我们刚才说的话题，当你要想买的房子，签署合同、交付了定金以后，却发现卖方直接告诉你，房子不卖了；或者对方拖延时间，明显不想再执行。当你苦口婆心、晓之以情、动之以哩，而对方丝毫没有解决问题的诚意时，那可能以下关于诉讼的法律知识是你应该了解的： 1、去哪告？（管辖权） 按照民事诉讼法规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖，但是因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。也就是说，房子在哪个区，基本上就归哪个区的法院管辖，去那告； 2、告谁？ 第一要告的当然是房主，这个过程中对方负有最大责任； 第二要告的是中介。有兄弟会问了，是房主不厚道，我们见到的中介也没责任啊，为什么要把中介放进来？ 原因有很多。首先要分析卖方中止协议的原因。除了上面提到的，房主坐地涨价以外，在我们接受的委托中，还有一种很常见的情况是房子本身存在交易障碍，所以根本无法继续交易。而中介呢？他们收了你好几万的服务费用，就这么放过他们？于情于法都不行。 目前买方跟中介之间的关系，基本有两种情况，一种是有偿委托，一种是居间服务。合同法406条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；427条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以如果是由于房子存在交易障碍，中介对此是有不可推卸的责任； 第二点来说，中介跟房主的关系，比你跟房主的关系更为密切。所以你表面上觉得中介是无辜的，但是事实未必如此。中介勾结房主（包括主动鼓动房主涨价、毁约）的情况，相当普遍。民法通则第66条规定，代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任； 第三点，从执行的角度来说。由于国内的特殊环境，包括没有完善的信用体系和个人破产制度，所以当对方是自然人的时候，想执行对方财产有时候相当困难。而相对来说，执行中介的财产就方便多了 :_P 3、什么时间告？（诉讼时效） 由于民事行为是基于平等主体之间的意向，因此作为一种“积极权利”的前提下，法律才会保护。所以根据民法通则，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。 4、诉什么？（诉求） 诉什么和如何诉是非常专业的问题，也是体现诉讼技巧的地方。 在民事上，我们把房主这种不厚道的行为称为违约责任。合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以既然房主违反约定，当然要承担相应的后果。107条规定，当事人一方不履行合同义务