浅谈规范铁路住宅小区物业管理的途径与方法.pdfVIP

浅谈规范铁路住宅小区物业管理的途径和方法 ． 徐建军 张凌江 随着我国住房制度改革的深化和房地产业的日渐成熟，作为房地 产业重要组成部分的物业管理行业得到了迅速、蓬勃发展。但铁路住 宅小区的物业管理起步较晚，正从计划经济下的行政福利性管理，向 市场经济下的经营服务性管理转变，多种管理模式并存，还处于探索 阶段。为规范铁路住宅小区物业管理，按照建房、卖房、管房全过程 市场化的思路，铁路住宅小区的物业管理应实现：管理职能社会化、 管理形式专业化、管理关系契约化、管理过程商业化、管理制度公司 化的目标。 一、铁路住宅小区物业管理现状 郑州铁路分局现有成片住宅小区29个，主要分布在山西、河南两 省，8市县。注册物业管理公司3个，属物业管理公司管理的小区16 个，其他住宅小区及零星住宅由其他部门管理。 通过调查，铁路住宅小区的物业管理主要存在以下几个方面的问 题： 1、旧的企业房管机制还没有完全向物业管理企业化转制； 2、物业管理部门、人员和住户陈旧落后的观念，严重束缚物业管 理的开展； 3、新建小区，建管脱节，小区配套及公共设施不完善； 4、旧有小区，设备欠帐严重、没有小区配套及配套不完善，缺少 开展物业管理的必要条件； 5、住宅共用部位、小区公共设施维修资金不到位，各项商业性配 套设施不到位，物业管理运作资金严重不足。 二、规范铁路住宅小区物业管理途径和方法的探讨 为创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，按照 物业管理有关法规、条例，结合铁路实际及铁路住宅小区物业管理目 标，应按“三抓，三培育”、“两完善，两到位”、“三方管，分步 走”韵思路，规范铁路住宅小区的物业管理。 ’一。。0 ·N 1： 麓荔簿∥- ’．；．+j —、 1、三抓，三培育 “三抓，三培育”是抓旧的企业房管机制向物业管理企业化转 制，培育市场机制；抓住户思想观念由福利消费向市场化消费意识的 转变，培育市场观念；抓物业管理部门、人员管理、服务观念的转 变，培育服务观念。 传统的房屋管理和新兴的物业管理模式是两种不同经济体制下的 产物，在管理内容和管理方式上都存在着极大区别，为适应市场经济 ’ 的需要，现行管理模式向物业管理转换，就要进行多方调整，但最为 重要的是机制和观念上的大转变。 ． 物业管理应走专业化、社会化、产业化的道路。努力提高物业管 理专业水平，拓宽物业管理服务领域，树立“以人为本”的经营理 念。物业管理要向集约化规模发展，做到价格合理化、管理规范化， 逐步提高服务科技含量，由简单维护型、劳动密集型向改进维护型、 知识密集型转变。物业管理的“以人为本”，即“以业主为本”，就 是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的， 其目的是为业主创造安全、舒适的生活环境，使物业保值增值。业主 的满意程度是检验和评价物业管理水平的标准。 (1)从“小而全”到专业化协作 目前的物业管理公司很大程度上沿袭了计划经济时代的管理模 ’ 式，普遍存在机构多、人员多的现象，“麻雀虽小五脏俱全”，是一 种“小而全”的组织模式。物业对每项管理业务、服务业务都包干， 配齐从管理员、保安员到清洁工、维修工等全套人员，其工作量与人 员配备不相称，造成了资金和人员的浪费，增加了管理开支，而且一 定程度上也出现了“什么都管，什么都管不好”的弊病。为了优化对 。 物业管理资源的配置，专业化协作就成了一种必然的选择。充分利用、 。 专业分工和协作的效率性，不仅可以提高服务水平，而且可以大大降 低管理成本。随着社会上各种专业公司的出现，物业公司可以逐步