华侨城案例20102.9.8.ppt

项目概况 功能分区 华侨城发展历程 通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标 开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值； 土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造； 最终成为城市高端居住区的中心。 配套与住宅关系 华侨城的商业形式分析 商业对区域价值影响 配套与区域关系分析 华侨城配套形成过程 华侨城配套问题与区域价值的关系 以城市的配套体系来经营，功能齐全多样； 配套设施同时面向社区和城市，满足需求； 教育和医疗设施对住宅的影响度大； 文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次； 波托菲诺启动模式 波托菲诺.纯水岸的启动模式 引进意大利生活方式，向国际化接轨； 大量营造自然资源和休闲空间，社区价值以挖掘资源为中心； 休闲商业街位于社区中心，档次上与区域形象匹配，反映了一种生活方式； 建立区域价值标杆，提升区域整体形象； 华侨城的成功关键要素 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 案例分析——深圳华侨城 地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。 规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。 城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。 华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。 居住区 商业区 居住区 旅游区 文教 体育 居住区 以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区； 居住区围绕核心区分布； 商业区集中布置于社区中心； 中旅广场 锦绣花园二、三期 波托菲诺、纯水岸 价格变化 7500 8000 9000－15000 三大主题公园 华侨城菜市场 华厦艺术中心 何香凝美术馆 海景酒店 邮电局 华侨城中学 华侨城医院 独特性的道路及道路绿化 供人们休憩的广场 沃尔玛 OCT广场 人文雕塑 威尼斯皇冠假日酒店 食街、酒吧街 建立社区标识统一 欢乐谷在建 燕栖湖 燕晗山 打通私家路，建立 与华侨城的联系 欢乐谷主题公园开放 发展阶段 1996年以前 代表楼盘 1996年～2000年 2000年～2004年 配套建设 环境营造 及 华侨城成功开发标志： ■物业持续增值 ■住宅价格维持高端水平 ■供－需保持平稳 ，消化量大于同类型单个项目消化量 ■消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国 ■商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城 市一级商圈水平 燕栖湖 天鹅湖 燕含山 欢乐谷主题公园 商业街 中央试验学校 社区会所 二期会所 别墅区 高档住宅区 高尔夫 休闲街 Street Mall 专业街 邻里商业街 商业街属性 成为城市特色消费的中心 城市商业组成部分，成为区域中心 成为城市主题中心 封闭的 与城市的关系 对区域增值贡献明显 对区域住宅价值提升不明显。但明显带动周边商业街增值 与华侨城的优势资源OCT广场结合在一起，产生复合效应。消费者预期价值提升明显。 对区域价值增值不明显 对区域增值 的贡献 主动修建 居住消费群体带来的商业利益驱动 主动经营（不是必须的） 必须存在的 形成动因 高档 符合区域消费群体档次 高档次 低档次 档次 社区型商业 城市生活配套功能 生活方式具像表现的营造 满足住宅区基本生活配套要求 功能 波托菲诺特色街 以沃尔玛为中心的区域商业中心 食街、酒吧街 （OCT广场） 社区商业街 商业类型 以沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 核心的购物中心 区域性商 业中心 提升整体区域居住价值 提升周边商业的价值 对周边住宅影响度不大 食街与酒吧街 特色商业街，外向型商业 建立与城市的联系 营造区域人文氛围，提 升整体区域形象 提升商业价值 社区商业街 社区商业， 内向型商业 提升楼盘的形象档次 特色餐厅、 酒吧 沃尔玛超市、 铜锣湾百货、 易家侬家私等 洗衣店、美发店、餐厅等 区域价值 住宅价值 商业价值 □ 区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； □ 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； □ 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值； 商业 业态 服务性质 作用 世界之窗 中国民俗文化村 锦绣中华 高尔夫球场 欢乐谷 中海中旅广场 锦绣花园二、三期 波托菲诺、纯水岸 医院与学校都不是知名品 牌，只为社区提供服务； 主题公园的存在，建立了 与城市的联系，但没有给 住宅带来直接价值； 艺术中心和美术馆建立了 区域形象，但没有给住宅 带来直接价值； 绿化环境和独特的道路设